Makleralleinauftrag: Besonderheiten, Vorteile & Nachteile

Soll eine Immobilie verkauft werden, wird häufig ein Immobilienmakler mit der Vermarktung und Vermittlung beauftragt. Rechtliche Grundlage ist der Maklervertrag. Die vorherrschende Form ist der Makleralleinauftrag.

Hier erfahren Sie, was ein Makleralleinauftrag ist, was ihn vom qualifizierten Alleinauftrag unterscheidet, welche Vor- und Nachteile er hat und welche Besonderheiten beachtet werden müssen.

Beim Makleralleinauftrag wird nur ein einziger Makler mit der Vermittlung beauftragt.
Der qualifizierte Makleralleinauftrag sichert den Makler zusätzlich vor Eigengeschäften des Auftraggebers ab.
Laufzeit ist (meist) auf sechs Monate beschränkt.
Der Makler muss tätig werden und hat gesteigertes Interesse am Abschluss.
Kündigung vor Laufzeitende ist nur bei triftigem Grund möglich.
Der Alleinauftrag ist für den Makler ausschließlich vorteilhaft – trotz der Bindung bietet er für den Auftraggeber viele Vorteile.

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Von einem Makleralleinauftrag spricht man dann, wenn eine exklusive Vertragsvereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber besteht. Das bedeutet, dass der Immobilienverkäufer / Immobilienkäufer keine anderen Immobilienmakler mit der Vermarktung oder Suche betrauen darf.

Anders als beim “einfachen Maklervertrag” ist der Makler hier verpflichtet aktiv und rege tätig zu werden. Die Immobilie darf nur durch diesen Makler vermittelt werden. Findet hingegen der Auftraggeber selbst einen Käufer, steht dem Makler keine Provision zu – aber ggf. eine Aufwandsentschädigung.

Makleralleinauftrag - Abgrenzung zum qualifizierten Alleinauftrag:

Eine spezielle Form des Makleralleinauftrags ist der qualifizierte Makleralleinauftrag. Dieser ist in Form eines Individualvertrags zu vereinbaren, weshalb Formularvordrucke unwirksam sind – die AGB des Immobilienmaklers gelten nicht. Der qualifizierte Alleinauftrag unterscheidet sich in zwei wesentlichen Punkten vom Makleralleinauftrag:

Private Interessenten müssen durch den Auftraggeber an den Makler verwiesen werden.
Bei Verkauf der Immobilie wird auch dann eine Maklerprovision fällig, wenn dieser ohne Zutun des Maklers zustande gekommen ist.

Der qualifizierte Alleinauftrag bietet dem Makler zwar die größtmögliche Sicherheit, kann aber in der Praxis nur sehr schwer wirksam abgeschlossen werden, da der Makler nachweisen muss, dass der Vertrag individuell ausgehandelt worden ist. Zum Teil stößt man deshalb auf unwirksame, qualifizierte Makleralleinaufträge.

Der Auftraggeber hat den Vorteil, dass er sich sicher sein kann, dass der Makler sein Möglichstes tut, um die Immobilie zu verkaufen. Andererseits verwehrt er sich die Möglichkeit, seine Immobilie provisionsfrei an eigene Interessenten zu verkaufen. Zudem geht er einen Vertrag ein, von dem er sich nicht oder nur schwer lösen kann, was seine Handlungsmöglichkeiten stark einschränkt. Ein qualifizierter Alleinauftrag wird meist bei Großprojekten ausgehandelt.

Besonderheiten bei Makleralleinauftrag:

Neben den typischen Vertragsinhalten, die auch bei einem einfachen Maklervertrag vereinbart werden, gibt es bei einem Alleinauftrag besondere Elemente, die vertraglich bestimmt werden sollten. Aus der Natur der Sache ergibt sich so beispielsweise, dass der Vertrag eine Klausel beinhalten muss, die die exklusive Zusammenarbeit zwischen Auftraggeber und Makler bestimmt.

Dauer des Alleinauftrags:

In der Regel wird eine Laufzeit des Alleinauftrags im Vertrag bestimmt. In der Praxis ist der Vertrag häufig sechs Monate wirksam. Der Vertrag endet dann entweder mit der erfolgreichen Vermittlung der Immobilie oder dem Verstreichen der Laufzeit. Es kann eine Klausel aufgenommen werden, die bestimmt, dass der Vertrag sich automatisch um einen bestimmten Zeitraum verlängert, sollte die Immobilie nicht innerhalb der ersten sechs Monate vermittelt worden sein. Um diese automatische Verlängerung zu verhindern, muss der Auftraggeber vorher fristgerecht kündigen.

Makleralleinauftrag - Welche Formvorschriften gelten?

Seit Dezember 2020 sieht eine maklerrechtliche Gesetzesreform vor, dass Maklerverträge über Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser zwingend der Textform (§ 656 a BGB) entsprechen müssen. Bis dato reichte – auch für Makleralleinaufträge – die mündliche Abrede. Wird gegen die Schriftform verstoßen, hat dies die Nichtigkeit des Vertrages nach § 125 BGB zur Folge. Die Textform ist erfüllt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

lesbare Erklärung
Angabe der Person des Erklärenden
Speicherung auf einem dauerhaften Datenträger

Dauerhafte Datenträger können z.B. sein:

Papier
USB-Stick / Diskette, CD-Rom
E-Mail / FAX

Wann lohnt sich ein Makleralleinauftrag?

In der Praxis erfreut sich der Alleinauftrag steigender Beliebtheit, da er einige Vorteile für Auftraggeber und Makler mit sich bringt. Ob der Makleralleinauftrag zu Ihrem Vorhaben passt, hängt jedoch von Ihren individuellen Umständen ab. Aus Maklerperspektive ist der Makleralleinauftrag fast immer das Vertragskonstrukt der Wahl.

Vorteile des Alleinauftrags:

Der Makler ist verpflichtet, tätig zu werden und die Immobilie zu vermarkten. Im Vertrag wird festgehalten, was der Makler im konkreten Fall zu leisten hat.
Der Makler hat ein gesteigertes Interesse daran, das Objekt zu vermitteln. Bei mehreren Maklern arbeitet jeder Makler stets mit dem Risiko, dass ein Anderer zuerst einen Käufer findet, wodurch die Provision entfällt.
Auftraggeber haben einen zentralen Ansprechpartner. Ein Makler übernimmt sämtliche Tätigkeiten und es muss nur mit diesem kommuniziert werden. Das macht den Prozess überschau- und überprüfbarer.
Durch das gesteigerte Interesse an der erfolgreichen Vermarktung wird der Makler mehr Aufwand betreiben.
Kein Kannibalisierungseffekt: Es wird verhindert, dass die Interessenten von mehreren Maklern angesprochen werden. Dies ist professioneller und seriöser.

Nachteile des Alleinauftrags:

Makler und Auftraggeber sind an die Vertragslaufzeit gebunden.
Ist der Auftraggeber mit der Leistung des Maklers unzufrieden, muss er die vertragliche Kündigungsfrist abwarten, bevor er einen anderen Makler beauftragt. Andernfalls läuft er Gefahr, Schadensersatz leisten zu müssen.

Makleralleinauftrag kündigen oder widerrufen - ist das möglich?

Für einen Makleralleinauftrag gelten den Widerruf betreffend die gleichen Regelungen, die für den einfachen Maklervertrag Widerruf gelten. Ist der Alleinauftrag zwischen Verbraucher und Unternehmer, als Fernabsatz- oder Haustürgeschäft geschlossen worden, darf der Vertrag bei korrekter Widerrufsbelehrung innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden. Für den Makler besonders wichtig ist daher eine korrekte Widerrufsbelehrung.

Der Makleralleinauftrag wird häufig befristet vereinbart. Sobald die Laufzeit verstrichen ist, endet das Vertragsverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler automatisch. Sollte der Maklervertrag schon vor Ablauf der Laufzeit gekündigt werden sollen, kommt nur das außerordentliche Kündigungsrecht in Frage. Dafür muss ein triftiger Grund vorliegen – z.B. der Makler hat wissentlich getäuscht oder ist seiner Vertragspflicht nicht nachgekommen, indem er untätig geblieben ist.

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Nachwirkung bei Makleralleinauftrag

Veräußert der Auftraggeber die Immobilie nach Ablauf der Laufzeit an einen Interessenten, der durch den Makler auf die Immobilie aufmerksam geworden ist, hat der Makler einen Anspruch auf die vereinbarte Provision. Das liegt daran, dass seine Tätigkeit ursächlich für das Geschäft geworden ist – ohne den Makler hätte der Verkauf in dieser Form nicht stattgefunden.

Makleralleinauftrag - Wie Rechtsanwalt Huber Sie unterstützen kann:

Gestaltung, Anpassung und Prüfung bei Makleralleinaufträgen
Vertretung bei strittigen Fragen betreffend Aufwandsentschädigung, automatischer Verlängerung und Provisionsanspruch
Ausgestaltung von qualifizierten Makleralleinaufträgen als Individualvertrag

Besonders für Immobilienmakler ist es von entscheidender Wichtigkeit, dass der Maklervertrag für den Alleinauftrag individuell auf dessen Vorgehen abgestimmt ist. Entsprechende AGB oder individualvertragliche Bestimmungen sichern das Geschäft ab. Auch bei der Durchsetzung jeglicher Ansprüche, die aus dem Makleralleinauftrag erwachsen, vertritt Sie RA Huber gerichtlich und außergerichtlich.

Verbraucher unterstützt Rechtsanwalt Huber insbesondere in Fällen, in welchen fehlerhafte Verträge, pflichtwidriges Verhalten oder unberechtigte Ansprüche für Streitigkeiten sorgen.

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Über Johannes Huber

Seit Juni 2010 bin ich als Rechtsanwalt zugelassen. Schnell war klar, dass ich meine Tätigkeit selbständig am besten ausüben kann, weshalb ich mich bereits im März 2011 selbständig gemacht habe.

Anfangs war ich noch in mehreren Rechtsgebieten tätig, habe mich aber immer mehr spezialisiert, so dass ich spätestens seitdem ich den Kurs für den „Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht“ absolviert hatte, meine Spezialisierung gefunden hatte.

Neben dem reinen Miet- und WEG-Recht berate ich auch bei Übertragungen von Immobilien. Sei es beim (Ver)Kauf, bei Schenkungen oder im Rahmen von Nachlassregelungen.

Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.

Stuart McRae

2022-10-15

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Walter Juri

2022-10-09

Hr. Huber ist ein „TOP“ Rechtsanwalt. Er hat mich mit seiner Fachkompetenz und seiner angenehmen Art sehr beeindruckt. Ich kann Hrn. Huber nur weiterempfehlen.

Ingrid Böhm

2022-10-04

Wir hatten ein Anliegen, welches das Gemeinschaftseigentum unserer Eigentumswohnung betraf. Der von uns mit dieser Angelegenheit beauftragte Rechtsanwalt konnte über einen Zeitraum von 4 Jahren keine Lösung finden. Hilfesuchend wendeten wir uns an Herrn RA Huber. Mit höchster Professionalität führte er uns über kurze Zeit zielführend durch den Prozess (einschließlich der Behebung der Probleme, die von unserem vorherigen Anwalt verursacht wurden). Herr Huber bewies große Rechtskenntnisse und fand schließlich angemessene, vernünftige sowie praktikable Lösungen. Es war fantastisch, mit ihm zusammenzuarbeiten. Vielen herzlichen Dank, Herr Huber. Mit einem Höchstmaß an Anerkennung und Wertschätzung empfehlen wir Herrn Rechtsanwalt Huber gerne jederzeit weiter. Familie Böhm

Stefan Kuscha

2022-10-04

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2022-08-22

Erstkontakt, hervorragender Eindruck. Schnelle Kontaktaufnahme

Quick-pack GmbH Videokanal

2022-08-04

Danke für die rasche Abwicklung meines Anliegens. Sie sind sehr angenehm Johannes Huber. Eine Weiterempfehlung ist in jedem Fall berechtigt.

Karsten Dietze

2022-08-01

Die Beratung von Herrn Rechtsanwalt Huber zu einer Fragestellung im Rahmen der Klärung eines Grundstücksverlaufs war sehr kompetent und leicht verständlich. Das Beratungsgespräch fand in einer sehr freundlichen und angenehmen Atmosphäre statt. Ich habe mich mit meinem Thema sehr gut aufgehoben gefühlt und würde mit weiteren Themen jederzeit sehr gerne wieder die Hilfe von Herrn Huber in Anspruch nehmen.

Unser Standort

Unser Standort befindet sich in München.

Rechtsanwalt Johannes Huber | Immobilienrecht & Mietrecht München

Maximilianstr. 24

80539 München

Von hieraus betreuen wir unsere Mandanten deutschlandweit.

Unser Team besteht aus Spezialisten, welche tagtäglich deustchlandweit die Interessen unserer Mandanten außergerichtlich und gerichtlich vertreten.