Der Maklervertrag ist für den Immobilienmakler von entscheidender Wichtigkeit. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Art von Maklervertrag gewählt werden sollte, wie die Maklervertrag Kosten geregelt und geteilt werden und worauf man bei einem Maklervertrag unbedingt achten muss, damit er sicher, wirksam und verbindlich ist.
Der Maklervertrag wird privatrechtlich zwischen Auftraggeber und Immobilienmakler geschlossen. Spezielle Vorschriften zum Maklervertrag findet man im Bürgerlichen Gesetzbuch ab § 652 BGB. Dort ist die Vergütung des Maklers geregelt, die fällig wird, wenn der Makler nachweislich die Gelegenheit zum Vertragsschluss oder den Vertrag selbst vermittelt hat. Der Vertrag kann zwischen folgenden Parteien geschlossen werden:
Es gibt unterschiedliche Arten von Maklerverträgen, die jeweils ihre Vor- und Nachteile für den Auftraggeber und Makler haben. Insbesondere Makler sollten darauf bedacht sein, einen Makleralleinauftrag oder einen qualifizierten Makleralleinauftrag zu schließen.
Bei einem einfachen Maklervertrag darf der Auftraggeber mehrere Makler beauftragen. Dadurch trägt jeder Makler das Risiko, keine Provision zu erhalten, wenn ein anderer Immobilienmakler das Objekt vor ihm verkauft. Der einfache Maklervertrag befugt den Makler zur Vermarktung der Immobilie, verpflichtet ihn aber nicht.
In der Praxis ist diese Vertragsform für beide Parteien nachteilig und wird nur selten gewählt.
Der Makleralleinauftrag bietet sich für Makler an, da hier keine weiteren Makler beauftragt werden dürfen. Lediglich der Eigentümer darf selbst nach Kaufinteressenten suchen. Der Alleinauftrag ist befristet und der Makler ist verpflichtet, die Immobilie vertragsgemäß zu vermarkten und hat selbst auch ein gesteigertes Interesse an der erfolgreichen Vermittlung.
Im Gegensatz dazu verbietet der qualifizierte Alleinauftrag den privaten Verkauf / Kauf der Immobilie. Jegliche Kaufinteressenten müssen an den Makler verwiesen werden. Das bietet dem Makler zusätzliche Sicherheit. Da der qualifizierte Makleralleinauftrag nicht in AGB, sondern nur in einer Individualvereinbarung geschlossen werden kann, kommt er zwar gar nicht so selten vor, der Ausschluss des Eigengeschäfts des Maklers ist aber in den meisten Fällen unwirksam.
Zentrale Inhalte des Maklervertrages sind die Provison und Art und Umfang der geschuldeten Maklerleistung. Der Vertragsinhalt kann im Einzelfall angepasst werden. Typische Bestandteile sind außerdem:
Der Makler ist zu einer Widerrufsbelehrung verpflichtet. Maklerverträge ohne Widerrufsbelehrung und AGB’s sind ein immenses Risiko für den Makler. Mehr über die Bestimmungen zum Maklervertrag widerrufen oder Maklervertrag kündigen.
Wird ein Makleralleinauftrag oder ein qualifizierter Alleinauftrag abgeschlossen, wird dieser meist zeitlich befristet. Sobald die Maklervertrag Laufzeit verstreicht, endet die Vertragsbeziehung oder wird nach einer entsprechenden Klausel verlängert – meist um weitere 3 Monate. Eine typische Laufzeit erstreckt sich über sechs bis acht Monate.
Eine deutlich längere Laufzeit kann dazu führen, dass der Vertrag wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist.
Im Maklervertrag wird die Höhe der Provision festgelegt und es wird bestimmt, wer diese zu leisten hat. In der Regel beläuft sich die Provision auf drei bis sieben Prozent des Kaufpreises der Immobilie.
Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt das “Bestellerprinzip”. Demnach muss derjenige den Makler zahlen, der ihn beauftragt hat. Schließt ein Vermieter einen Vertrag, damit der Makler einen Mieter sucht, muss der Vermieter Besteller die Provision zahlen. Die Maklervertrag Kosten in Form der Provision dürfen höchsten zwei Nettomonatsmieten ausmachen.
Anders sieht die Rechtslage beim Verkauf der Vermittlung von Immobilien aus. Vor der Gesetzesreform im Dezember 2020 war es üblich, dass der Käufer die Maklerprovision alleine zahlen muss – auch dann, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Heute teilen sich Verkäufer und Käufer meist die Maklervertrag Kosten. Es kann zwischen drei Formen der Provisionsverteilung gewählt werden:
Der Käufer einer Immobilie schließt einen Maklervertrag, wenn ein provisionspflichtiger Suchauftrag gewollt wird. Auch bei der oben genannten Doppelprovision schließt der Kaufinteressent mit dem Makler des Verkäufers einen gesonderten Maklervertrag, der den Makler auch ihm gegenüber zur Leistung verpflichtet.
Lediglich bei Geschäften, die keine Käuferprovision vereinbaren (einseitige Provisionsvereinbarung), wird von einem Maklervertrag für Käufer abgesehen. Dann ist auch keine die Widerrufsbelehrung nur dem Verkäufer zu erteilennotwendig. Bei der Abwälzung kommt ebenfalls kein Maklervertrag mit dem Käufer zustande, da die anteilige Provision im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer (im Kaufvertrag) versprochen wird.
Der Maklervertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen beider Vertragspartner zustande. Bis 2020 war ein mündlicher oder konkludenter Vertragsschluss möglich. Konkludent bedeutet, dass schon nonverbale Handlungen – wie z.B. das Wahrnehmen eines Besichtigungstermin – ausreichend waren, um einen Vertrag zu begründen.
Heute gilt für die Maklertätigkeit, die Wohnungen und Einfamilienhäusern erfassen, das Erfordernis der SchriftTextform aus § 656a BGB. Makler sollten also stets darauf achten, dass der Maklervertrag Käufer, Verkäufer oder Kaufinteressent als lesbare Erklärung unter Angabe der Person des Erklärenden und gespeichert auf einem dauerhaften Datenträger vorliegt. Mögliche Datenträger sind:
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Der Maklervertrag ist das zentrale Vertragsdokument, was den Makler wirtschaftlich absichert und zu seiner Arbeit berechtigt. Ein einwandfreier Vertrag ist die Grundlage für ein erfolgreiches Maklergeschäft. RA Huber schafft bzw. sichert Maklern das rechtliche Fundament und vertritt deren Interessen bei Maklervertrag Streitigkeiten gerichtlich wie außergerichtlich.
Verbraucher unterstützt Rechtsanwalt Huber insbesondere in Fällen, in welchen formal oder inhaltlich fehlerhafte Maklerverträge geschlossen wurden, widerrufen / gekündigt werden soll oder (unberechtigte Makler) Ansprüche geltend gemacht werden sollen.
Seit Juni 2010 bin ich als Rechtsanwalt zugelassen. Schnell war klar, dass ich meine Tätigkeit selbständig am besten ausüben kann, weshalb ich mich bereits im März 2011 selbständig gemacht habe.
Anfangs war ich noch in mehreren Rechtsgebieten tätig, habe mich aber immer mehr spezialisiert, so dass ich spätestens seitdem ich den Kurs für den „Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht“ absolviert hatte, meine Spezialisierung gefunden hatte.
Neben dem reinen Miet- und WEG-Recht berate ich auch bei Übertragungen von Immobilien. Sei es beim (Ver)Kauf, bei Schenkungen oder im Rahmen von Nachlassregelungen.
Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.
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Bereits seit 2010 widmen wir uns dem Thema Immobilienrecht. Den Mangel an Erfahrung haben wir anfangs durch umfangreiche Recherchen ausgeglichen. Doch auch nach vielen Berufsjahren spielt Recherche für uns immer noch eine wichtige Rolle, um auf dem Laufenden zu bleiben.
Johannes Huber zu Gast bei “Einfach erklärt, Abendschau DR24”
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