Maklervertrag Widerrufsrecht: Was Makler & Verbraucher wissen müssen

Maklervertrag Widerrufsrecht  – Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist ein bedeutsames Geschäft und wer einen Immobilienmakler beauftragt und es sich kurzfristig anders überlegt, steht vor der Frage: Kann ein Maklervertrag widerrufen werden? 

Hier erfahren Sie, inwieweit ein Maklervertrag Widerrufsrecht besteht, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, wie der Widerruf in der Praxis erfolgt und welche Folgen sich daraus für Auftraggeber und Makler ergeben. 

  • Widerruf bei Verträgen zwischen Verbraucher und Unternehmer möglich
  • Maklervertrag muss Haustür- oder Fernabsatzgeschäft sein
  • Widerrufsfrist: 14 Tage bzw. 1 Jahr und 14 Tage bei fehlender oder fehlerhafter Widerrufsbelehrung
  • Maklervertrag kann ohne Angabe von Gründen und formlos widerrufen werden
  • Folge: Unwirksamkeit, kein Provisionsanspruch, aber ggf. Wertersatz 
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Widerruf Maklervertrag
Maklervertrag Widerrufsrecht

Voraussetzungen für das Widerrufsrecht bei Maklervertrag:

Seit 2014 gelten die europaweit eingeführten Vorschriften zum Widerrufsrecht. Diese umfassen auch Maklerverträge und damit können Verbraucher unter bestimmten Voraussetzungen einen geschlossenen Maklervertrag widerrufen. 

 

Das Maklervertrag Widerrufsrecht gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Es müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, damit sich Käufer oder Verkäufer vom Vertrag lösen können:

Maklervertrag zwischen Verbraucher und Unternehmer

Das Widerrufsrecht ist nur anwendbar, wenn es sich um einen Maklervertrag handelt, der zwischen einem Unternehmer (Makler) und einem Verbraucher (Käufer / Verkäufer) geschlossen wurde. Für Verträge zwischen zwei Unternehmern besteht es nicht. 

 

Ob der Auftraggeber Verbraucher ist, hängt vom Zweck des Immobilienkaufs bzw. Verkaufs ab. Werden durch den Maklervertrag private Zwecke verfolgt, gilt man gem. § 13 BGB als Verbraucher. Diese Abgrenzung muss im Einzelfall erfolgen. 

Maklervertrag Widerrufsrecht  – Haustür- oder Fernabsatzgeschäft

Sachliche Voraussetzung dafür, dass der Maklervertrag widerrufen werden kann, ist, dass er auf eine spezielle Art und Weise entstanden ist. Ein Maklervertrag, der im Geschäftsraum des Maklers bei Anwesenheit beider Parteien geschlossen wurde, kann nicht widerrufen werden. Der Widerruf ist möglich bei:

 

  1. Haustürgeschäften:

Das Haustürgeschäft nach § 312b BGB setzt voraus, dass der Maklervertrag an einem Ort geschlossen wurde, der nicht als Geschäftsraum des Maklers zählt. Typische Fallgruppen sind: 

 

  • Maklervertrag wird in der Immobilie des Käufers / Verkäufers geschlossen
  • Maklervertrag wird bei einer Immobilienbesichtigung geschlossen 
  1. Fernabsatzverträgen

Ein Fernabsatzvertrag definiert sich nach § 312c BGB darin, dass für Vertragsabsprachen und Vertragsschluss ausnahmslos Fernkommunikationsmittel genutzt wurden. Fernkommunikationsmittel sind:

 

  • E-Mail und Website des Maklers
  • Telefon, SMS und Fax
  • Post
  • Messenger-Dienste (z.B. WhatsApp, Telegram & Co.) 

Sofern Makler und Auftraggeber nicht persönlich vor Ort den Vertrag verhandelt bzw. geschlossen haben, liegt ein Fernabsatzgeschäft vor. 

Maklervertrag widerrufen: Widerrufsfristen

Damit der Widerruf wirksam erklärt werden kann, muss die Widerrufsfrist gewahrt sein. Sofern der Makler den Auftraggeber bei Vertragsschluss korrekt über sein Widerrufsrecht belehrt hat, beträgt die Frist zwei Wochen (ab Vertragsschluss). 

 

Der Makler muss seiner Informationspflicht nachkommen. Das bedeutet, dass er den Verbraucher bei Vertragsschluss hinreichend, umfassend und verständlich über das Widerrufsrecht belehrt. Die Belehrung muss in Form eines dauerhaften Datenträgers dem Auftraggeber vorliegen (z.B. Brief oder E-Mail). 

 

  • 356 Abs. 3 BGB: Bei nachträglicher Belehrung beginnt die Frist erst ab diesem Zeitpunkt zu verstreichen. 

Ob ein Widerruf fristgerecht erklärt worden ist, bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Erklärung. Wird der Widerruf am 13. Tag erklärt, geht aber erst am 15. Tag beim Makler ein, ist er trotzdem wirksam. 

Maklervertrag Widerrufsrecht  – Widerrufsfristen bei falscher Belehrung

Die Frist weitet sich dramatisch aus, wenn der Makler nicht ordnungsgemäß über das Maklervertrag Widerrufsrecht aufklärt. In diesem Fall sieht § 356 Abs. 3 BGB vor, dass die Widerrufsfrist auf 1 Jahr und 14 Tage erweitert wird. Fristbeginn ist bei Vertragsschluss.

Maklervertrag Widerrufsrecht

Wann das Maklervertrag Widerrufsrecht erlischt:

Das Widerrufsrecht kann unter den Voraussetzungen des § 356 Abs. 4 BGB erlöschen. Demnach verliert der Verbraucher sein Recht dann, wenn er ausdrücklich der Leistungserbringung des Maklers zugestimmt hat. Außerdem muss der Verbraucher – bei ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung – explizit auf sein Widerrufsrecht verzichtet haben und der Makler muss seine Leistung nach Zustimmung begonnen und vollständig erbracht haben. 

 

Ab dem Zeitpunkt der Leistungserbringung ist ein Widerruf auch dann nicht mehr möglich, wenn die Widerrufsfrist gewahrt wäre. 

Maklervertrag Widerrufsrecht - Der Widerruf in der Praxis:

Das Maklervertrag Widerrufsrecht sieht nicht vor, dass eine Begründung abzugeben ist. Es reicht eine formlose Erklärung mit folgenden Inhalten: 

 

  • Name und Anschrift beider Vertragsparteien
  • Eindeutige Erklärung, dass Maklervertrag widerrufen werden soll 
  • Vertragsobjekt: Welche Immobilie? 
  • Vertragsnummer bzw. Datum des Vertragsabschlusses 
  • Datum und Unterschrift des Verbrauchers 
 

Formvorschriften der Widerrufserklärung

Vor 2014 war der Widerruf zwingend in Textform einzureichen. Mit der Gesetzesreform hat sich dies geändert, sodass heute ein Maklervertrag formlos widerrufen werden kann. In der Praxis ist diese Variante jedoch nicht ratsam, da es bei Streitigkeiten im Nachgang zu Beweis-Problemen kommen kann. 

Was passiert, wenn Sie den Maklervertrag widerrufen?

Wird der Maklervertrag widerrufen, hat dies zur Folge, dass der Vertrag unwirksam wird. Rechte und Pflichten der Parteien sind aufgehoben, sodass der Auftraggeber dem Makler selbst dann keine Provision schuldet, wenn die Immobilie verkauft / gekauft wurde.

 

Das bedeutet jedoch nicht, dass sich Auftraggeber so die Maklerkosten sparen können. Anstelle der Provision kann der Makler einen Wertersatz für die erbrachte Leistung verlangen. Der Wertersatz kann gem. § 357 Abs. 8 BGB der Höhe der Provision entsprechen. Die konkrete Summe wird im Einzelfall bestimmt – auch anteilige Vergütungen sind denkbar.

Der Anspruch auf Wertersatz besteht nur dann, wenn der Verbraucher durch den Makler im Voraus über das Widerrufsrecht und den zu leistenden Wertersatz ordnungsgemäß aufgeklärt wurde. Andernfalls sieht das Maklervertrag Widerrufsrecht vor, dass ohne Wertersatz widerrufen werden kann – auch dann, wenn der Widerruf erst nach Abschluss des Kaufvertrags erklärt wird. 

Maklervertrag Widerrufsrecht

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Wie Rechtsanwalt Huber Sie unterstützen kann:

  • Gestaltung, Anpassung und Prüfung von Maklerverträgen & Widerrufsbelehrungen 
  • Vertretung bei strittigen Widerrufs-Angelegenheiten und anhängigen Provision- und Haftungsfragen 
  • Prüfung der Wirksamkeit einzelner Widerrufe und deren Folgen 
 

Dreh- und Angelpunkt ist die inhaltlich korrekte, umfassende und verständliche Widerrufsbelehrung im Maklervertrag. Ohne eine solche Erklärung entstehen dem Makler erhebliche wirtschaftliche Risiken, die schlimmstenfalls zur Nichtvergütung trotz Erfüllung führen können. 

 

Verbraucher unterstützt Rechtsanwalt Huber insbesondere in Fällen, in welchen sich um die Wirksamkeit der Widerrufserklärung und deren Rechtsfolgen gestritten wird. 

Über Johannes Huber

Seit Juni 2010 bin ich als Rechtsanwalt zugelassen. Schnell war klar, dass ich meine Tätigkeit selbständig am besten ausüben kann, weshalb ich mich bereits im März 2011 selbständig gemacht habe.

Anfangs war ich noch in mehreren Rechtsgebieten tätig, habe mich aber immer mehr spezialisiert, so dass ich spätestens seitdem ich den Kurs für den „Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht“ absolviert hatte, meine Spezialisierung gefunden hatte.

Neben dem reinen Miet- und WEG-Recht berate ich auch bei Übertragungen von Immobilien. Sei es beim (Ver)Kauf, bei Schenkungen oder im Rahmen von Nachlassregelungen.

Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.

Stuart McRae
Stuart McRae
2022-10-15
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Walter Juri
Walter Juri
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