Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Vorgehen & Durchsetzung

Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter:

Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen Sie oder Angehörige ein berechtigtes Interesse an der Verwendung des vermieteten Wohnraums zum eigenen Bedarf haben und folgende Voraussetzungen beachten. In vielen Fällen lohnt es sich, mit dem Mieter zu sprechen und ihn persönlich über die bevorstehende Kündigung wegen Eigenbedarf aufzuklären. So können Streitigkeiten vermieden werden. In einem Eigenbedarfskündigung Muster sollte – neben den allgemeinen Angaben wie Personalien, betroffener Mietvertrag usw. – stehen: 

• Welche Person benötigt den Wohnraum? 
• In welcher Weise sind Sie mit der Bedarfsperson familiär oder persönlich verbunden? 
• Welche konkreten Gründe rechtfertigen den Eigenbedarf? 
• Hinweis auf das Widerspruchsrecht aus § 574 BGB (Frist- und Formerfordernis)
• Können Sie eine Alternativwohnung anbieten? Wenn ja, warum können Sie diese nicht selbst nutzen? 

Sie können die Kündigung in Schriftform entweder per Einschreiben versenden oder persönlich übergeben. Die Anwesenheit von Zeugen ist bei letzterem ratsam. So vermeiden Sie, dass der Mieter behaupten kann, er hätte die Eigenbedarfskündigung nicht erhalten. In diesem Fall müssten Sie sonst das Gegenteil nachweisen.

Für wen darf die Wohnung gekündigt werden?

Wie es der Wortlaut andeutet, kann die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann ausgesprochen werden, wenn die Wohnung für den eigenen Bedarf oder den Bedarf einer so genannten Bedarfsperson genutzt werden soll. Neben dem Vermieter selbst kann auch das Interesse folgender Personen eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen: 

• Nahe Verwandte: 
  • Kinder / Stiefkinder
  • Eltern 
  • Großeltern
  • Geschwister
  • Enkel
  • Nichten und Neffen
• Personen mit enger persönlichen Beziehung zum Vermieter: 
  • Schwiegereltern
  • Partner (z.B. Ehepartner)
  • Pflegepersonen / Hausangestellte
  • Patenkinder 

Bei einem Streit muss ein Gericht entscheiden, ob die Beziehung zwischen Vermieter und Bedarfsperson ausreichend eng ist, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtfertigen zu können.

Fallgruppen der zulässigen Eigenbedarfskündigung

In der Praxis gibt es zahlreiche Gründe, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen können:

• Sie möchten eine Wohnung in der Nähe Ihres Arbeitsplatzes bewohnen
• Ihre Lebensumstände haben sich derart geändert, dass Sie Ihre wohnliche Situation anpassen möchten: Scheidung, neuer Arbeitsplatz, Pflegebedürftigkeit, Einzug eines pflegebedürftigen Angehörigen, Kinderwunsch etc. 
• Aktuelle Wohnung / Haus wird umgebaut oder saniert und Sie benötigen für mind. 1,5 Jahre eine Ersatzwohnung
• Nahe Verwandte / persönlich verbundene benötigen den Wohnraum 

Im Gegensatz dazu gibt es auch Gründe, die nicht ausreichen, um das Mietverhältnis zu beenden. Gegen diese Kündigung kann ein Widerspruch eingelegt werden, sodass ein Gericht entscheiden muss: 

• Die Wohnung soll gewerblich genutzt werden – Ausnahme im Einzelfall möglich
• Sie besitzen eine andere, gleichwertige Wohnung, die nicht bewohnt ist und für den Eigenbedarf genutzt werden könnte
• Die Wohnung soll nur vorübergehend für den Eigenbedarf genutzt werden – Rechtsprechung strittig: teilweise 18 Monate zulässig; teilweise 2 Jahre unzulässig
• Kündigung, obwohl die Wohnung erst in Zukunft genutzt werden soll. Also kein akuter Eigenbedarf besteht. 

Ob eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist und Aussicht auf Erfolg hat, hängt stets vom Einzelfall ab und sollte im Voraus durch einen Anwalt geprüft werden.

Eigenbedarfskündigung Fristen:

Sprechen Sie eine Eigenbedarfskündigung aus, müssen Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die auch für Kündigungen aus anderem Grund gelten. Formal handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Die Eigenbedarfskündigung Fristen sind in § 573 c BGB geregelt und abhängig davon, wie lange der Mietvertrag bereits besteht: 

• Unter 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist 
• Zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist 
• Über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist 

Weil Sie erst nach Ablauf der Kündigungsfrist feststellen, ob Ihre Kündigung wirksam ist oder nicht, empfiehlt es sich, um Zeit und Kosten zu sparen, die Kündigung von einem erfahrenen Anwalt aufsetzen zu lassen.

Problematische Aspekte der Kündigung: Eigenbedarf & Härtefall

Legt Ihr Mieter einen Widerspruch gegen die Kündigung ein, kann es passieren, dass ein Härtefall (gem. § 574 BGB) die eigentlich berechtigte Eigenbedarfskündigung hindert. Kommt es zu einem solchen Streit, muss ein Gericht über den Einzelfall entscheiden. An die Gründe des Mieters, wegen derer er sich auf einen Härtefall beruft, sind grundsätzlich hohe Anforderungen zu stellen.

• Der Wohnungswechsel ist dem Mieter wegen seines hohen Alters und der damit einhergehenden körperlichen Verfassung nicht zumutbar. 
• Der Wohnungswechsel ist dem Mieter wegen körperlicher oder psychischer Erkrankung nicht möglich (räumungsunfähig) oder der Umzug würde die Lebenssituation des Erkrankten verschlechtern. 
• Der Mieter ist schwanger oder hat kürzlich ein Kind bekommen. 
• Das Mietverhältnis besteht schon extrem lange (mind. 24 Jahre lt. LG Berlin). 
• Fehlender Ersatzwohnraum: Einzelfallentscheidung mit Blick auf Wohnungsmarkt, Alter, Gesundheit, Lebensumstände usw. 

Es lohnt sich also, sich im Voraus über die Lebensumstände des Mieters zu informieren. Andernfalls kann es zu erheblichen Streitigkeiten und Kosten kommen – beispielsweise dadurch, dass ein Sachverständigengutachten über den Gesundheitszustand eingeholt werden muss.