Untermietvertrag

Untermietvertrag: was ich als Vermieter beachten muss

Der Untermietvertrag ist eine Lösung für Vermieter und Mieter, die für eine bestimmte Zeit in einer anderen Stadt oder im Ausland Land leben und die Wohnung zwischen- oder untervermieten möchten. Auch in einer WG können Untermietverträge zum Einsatz kommen. Der Unterschied zwischen einem „normalen“ Mietvertrag und einem Untermietvertrag sind die beiden Parteien, die den Vertrag unterschreiben – nämlich Hauptmieter und Untermieter. Was Sie beachten müssen, wenn Ihre Mieter Ihrerseits zu Mietern werden und Ihre Wohnung untervermieten lesen Sie hier. Über Besonderheiten von Untermietverträgen und was Sie als Vermieter oder Hauptmieter beachten müssen erklären zudem.

Untermietvertrag

Gut zu wissen für Vermieter: Als Vermieter können Sie, wenn ein Mietraum untervermietet wird, die Mietkosten um bis zu zwanzig Prozent erhöhen. Durch mehrere Bewohner wird die Wohnung mehr beansprucht, wodurch Sie als Vermieter eventuell höhere Rücklagen bilden muss.

 

Das Vermieter-Einverständnis

Wenn ein Hauptmieter einen Teil seiner Wohnung z.B. als WG oder wegen eines Auslandsaufenthaltes für bestimmte oder unbestimmte Zeit untervermieten möchten, führt kein Weg am Gespräch mit dem Vermieter vorbei. Gesetzlich ist geregelt, dass der Vermieter dem Untermietverhältnis zustimmen muss. Ist der Grund nachvollziehbar, hat der Vermieter weniger Möglichkeiten, seine Zustimmung zum Untermietvertrag zu verweigern. Hier ist dargestellt unter welchen Umständen eine Zusage erfolgen muss oder verweigert werden kann.

 

In diesen Fällen muss der Vermieter dem Vertrag zur Untermiete zustimmen

Wenn ein Mieter nach einer Trennung von Ihrem Partner/Ihrer Partnerin oder durch einen plötzlich geringeren Verdienst die Mietkosten nicht mehr alleine bezahlen kann und deshalb die Wohnung untervermieten möchte, kann man nur schwer gegen eine Untervermietung argumentieren. Auch wenn der Mieter pflegebedürftig wird und eine Pflegekraft benötigt, darf in der Regel Wohnraum untervermietet werden. Auch wenn der Mieter nach einer Trennung oder Scheidung finanziell schlecht dasteht, darf er in aller Regel untervermieten.

 

In diesen Fällen kann der Vermieter dem Vertrag zur Untermiete nicht zustimmen

Wenn zum Beispiel ein Mieter seine Wohnung ein ganzes Jahr wegen eines Auslandsaufenthaltes vermieten möchte und seine Möbel in einer Garage zwischenlagert kann der Vermieter die Wohnung weitervermieten, in diesem Fall ist der Bezug zur Wohnung nicht mehr gegeben. Gut zu wissen: Wenn der Vermieter nicht die ganze Wohnung untervermietet und ein Zimmer für sich selbst behält, kann er den Bezug wieder herstellen.

 

Auch wenn der Untermieter bereits beim Vermieter durch Verstöße gegen die Hausordnung aufgefallen ist, kann der Vermieter die Untervermietung verbieten. Sollte der Untermieter die gewerbliche Nutzung des Wohnraums geplant haben, ist dies dem Vermieter nicht unbedingt zuzumuten und er kann seine Zustimmung verweigern. Eine verweigerte Zustimmung sollte von Vermietern rechtlich immer geprüft werden, da das unberechtigte Verweigern der Zustimmung des Vermieters diesen sogar schadenersatzpflichtig machen kann. Eine kurze Beratung mit Fachanwalt kann hier Klarheit schaffen.

 

Untermietvertrag: Befristet oder unbefristet?

Wenn der Vermieter seine Zustimmung erteilt hat und bereits einen Untermieter gefunden ist, stellt sich die Frage, ob die Wohnung für einen bestimmten Zeitraum oder auf unbestimmte Zeit untervermietet werden soll. Dies ist nicht zuletzt für die festzulegende Kündigungsfrist wichtig. Festgelegt wird das im Mietzeitraum. Damit eine Befristung gilt, muss ein Anfangsdatum und der genaue Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses im Vertrag festlegt werden. Besonderes Extra beim befristeten Untermietvertrag ist, dass der Grund der Befristung im Untermietvertrag festgehalten wird. Achten Sie darauf einen rechtssicheren Vertrag abzuschließen, z.B. hier auf der Website.

FAQ – Fakten zum Untermietvertrag

Untermiete – kann der Vermieter die Hauptmiete erhöhen?

Bei einer Untermiete sollten sollte berücksichtigt werden, dass der Vermieter vom sogen. „Untermietzuschlag“ (§ 553 Abs. 2 BGB) Gebrauch machen kann. Der „Untermietzuschlag“  bezieht sich vor allem auf die Nebenkosten wie Strom und Wasser, sollten mehr Menschen als vor dem Untermietvertrag in der Wohnung leben. Wenn die die Nebenkosten einmal im Jahr individuell abgerechnet werden, gilt dieses Argument vom Vermieter nicht. Es ist also nur bei pauschal abgerechneten Nebenkosten eine Option. In letzterem Fall kann der Vermieter trotzdem noch auf die höhere Abnutzung des Wohnraums einen „angemessenen“ Mietzuschlag erheben. Was dabei „angemessen“ bedeutet oder eine gesetzliche Vorgabe zur genauen Berechnung gibt es nicht. Einzig im preisgebundenen Wohnraum ist die Höhe genau festgelegt: auf monatlich 2,50 Euro pro Untermieter (§ 26 Abs. § NMV).

 

Was passiert, wenn der Vermieter dem Hauptmieter kündigt?

Ein komplizierter Fall kann dann eintreten, wenn der Vermieter dem Hauptmieter das Mietverhältnis aufkündigt. Der Hauptmieter muss die Pflichten des Untermietvertrags einhalten, deshalb ist es auch besonders wichtig, die Kündigungsfristen von Hauptmietvertrag und Untermietvertrag bei der Erstellung genau zu beachten. Sollten der Hauptmieter dem Untermieter aus diesem Grund vorzeitig kündigen müssen, kann der Untermieter gegebenenfalls Schadenersatz vom Hauptmieter verlangen, z.B. für die Umzugskosten.

 

Darf ein Mieter ein leerstehendes Zimmer an Touristen untervermieten

Ein für Mieter spannendes Thema ist die zeitweise möblierte Untervermietung an Touristen. So können Hauptmieter auf einfachem Weg ein gutes Geld verdienen. Kurzfristige Vermietungen an Touristen gelten allerdings als eine gewerbliche Nutzung des Wohnraums und sind damit verboten. Hauptmieter riskieren eine fristlose Kündigung und außerdem den Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot, welches mittlerweile in immer mehr Städten gilt. Wer als Mieter ein Zimmer an Touristen untervermietet, kann vom Vermieter fristlos gekündigt werden.

Touristen untervermieten

Kündigungsausschluss im Untermietvertrag

 

Im Untermietvertrag können die Parteien einen Kündigungsausschluss vereinbaren. Ein Kündigungsausschluss bedeutet, dass das Kündigungsrecht für beide Parteien für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen ist. Die gilt unabhängig von der Dauer des Mietvertrages.

 

Dies kann Vorteile für Untermieter und Hauptmieter haben: Der Untermieter ist abgesichert, dass er bis zum Ablauf des Kündigungsausschlusses die Räume nutzen darf. Der Hauptmieter ist sicher, dass er bis zum Ende des vereinbarten Kündigungsverzichtes einen Untermieter hat. Eine Kündigung wäre in solchen Fällen nur aus außerordentlichen Gründen möglich, z.B. wenn der Untermieter massiv in Zahlungsverzug ist.

 

Auch interessant: Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss, der also zum Beispiel bereits im Mietvertrag vorgedruckt ist, ist in der Regel nur wirksam, wenn er für beide Seiten gleichermaßen gilt und auf maximal 4 Jahre begrenzt ist (BGH, Az.: VIII ZR 27/04, WuM 2005, S. 346). Für bestimmte Gruppen gelten nur kürzere Zeiträume: Studenten dürfen laut per Urteil nicht durch eine Formularklausel auf einen zwei Jahre dauernden Kündigungsausschluss festgelegt werden, da Studenten ein besonders hohes Maß an Flexibilität und Mobilität „zuzubilligen“ ist (BGH, Az.: VIII ZR 307/08).

 

Nicht jede Vereinbarung im Untermietvertrag ist gleich gültig

 

Wer einen Untermietvertrag vereinbart, kann darin nicht beliebige Forderungen an den Untermieter stellen. So kann der Hauptmieter beispielsweise nicht verlangen, dass der Untermieter nach einem halben Jahr sein Zimmer neu streichen muss. Auch das Vereinbaren von kürzeren Kündigungsfristen ist unzulässig. Stehen solche Vereinbarungen dennoch im Untermietvertrag, sind sie ungültig. Auf der sicheren Seite ist der, der von Beginn an einen rechtssicheren Untermietvertrag erstellt und im Zweifelsfall einen Rechtsanwalt fragt.

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Johannes Huber

Johannes Huber

Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.

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