Immobilienkaufvertrag: Inhalte & Ablauf des Immobilienkaufs

Schnell Vertrag aufsetzen und einfach ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Das funktioniert nicht. Bei Immobiliengeschäften spielt der Immobilienkaufvertrag eine zentrale Rolle. Korrekte Formulierungen, individuelle Bestimmungen und die notarielle Beurkundung sind unerlässlich.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Inhalte in einem Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden sollten, wie der Hauskauf abläuft und welche Rolle der Notar dabei spielt.

Was ist ein Immobilienkaufvertrag?

Bei einem Immobilienkaufvertrag handelt es sich um einen Kaufvertrag nach § 433 BGB, der durch die Regelung des § 311b BGB modifiziert wird. Demnach sind Kaufverträge, die Immobilien oder Grundstücke als Kaufgegenstand haben, stets schriftlich zu fassen und notariell zu beurkunden.

Im Kaufvertrag werden alle Rechten und Pflichten der beiden Vertragsparteien bestimmt. Hauptleistungspflichten sind, dass der Käufer dem Verkäufer den Kaufpreis zahlt und der Verkäufer dem Käufer Besitz (Schlüsselübergabe) und Eigentum (Grundbucheintragung) an der Kaufsache verschafft.

Typische Immobilienkaufvertrag Inhalte:

• Vertragsparteien (Name, Anschrift)
• Immobilie: Anschrift, Grundstücksbeschreibung, Grundbuchauszug
• Ausstattung und zu übertragende bewegliche Sachen
• Kaufpreis
• Zahlungsmodalitäten (Fälligkeit, ggf. Finanzierungsplan)
• Schlüsselübergabe
• Beschreibung des Zustands der Immobilie – Mängel
• Auflassungsbestimmungen und Eigentumsübertragung
• Sonstige Grundbucherklärungen – z.B. der Immobilie anhängige Wohnungsrechte

Der Immobilienkaufvertrag ist von enormer Wichtigkeit und sollte in jedem Fall individuell von einem Jurist / Notar ausgestaltet werden. Je konkreter sämtliche Faktoren geregelt sind, umso besser lassen sich Streitigkeiten verhindern.

Wann wird der Vertrag erstellt?

Der Immobilienkaufvertrag wird erst dann final erstellt, wenn sich Verkäufer und Käufer in allen wesentlichen Vertragspunkten einig geworden sind. Um beide Vertragsparteien zu schützen, wird der Vertrag durch einen unabhängigen Notar aufgesetzt.

Besondere Bestimmungen im Immobilienkaufvertrag:

Je nach Art der Immobilie sind einige Besonderheiten zu beachten, die auch Einfluss auf die Gestaltung des Kaufvertrages haben können:

Immobilienkaufvertrag Eigentumswohnung

Mit einem Immobilienkaufvertrag über eine Eigentumswohnung oder bei nicht real geteilten Doppelhaushälften wird der Käufer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Den erworbenen Anteil an der Immobilie bestimmt die Teilungserklärung. Im Kaufvertrag dürfen nur solche Räumlichkeiten aufgeführt sein, die dem Käufer gemäß der Teilungserklärung zustehen.

• Sondernutzungsrechte / Gemeinschaftsordnung bestimmen
• Bestehende Versicherungen überprüfen, da diese übernommen werden
• Ausstehende Jahresabrechnungen ausschließen

Immobilienkaufvertrag bei Bauträgern

Errichtet ein Bauträger auf seinem Grundstück einen Neubau, so wird dieser häufig vor oder während des Baus verkauft. Der Käufer schließt eine Mischung aus Werkvertrag (Bauleistungen / Errichtung) und Kaufvertrag (bewegliche Bauteile) ab.

• Häufig wird im Immobilienkaufvertrag eine Ratenzahlung bei Fertigstellung unterschiedlicher Bau-Etappen vereinbart.
• Vertrag enthält Festpreis und Übergabe-Datum.
• Für Mängel muss der Bauträger nach Makler- und Bauträgerverordnung haften.

Im Immobilienkaufvertrag sollte genauestens festgehalten werden, welche Arbeiten abgeschlossen sein müssen, damit das Haus schlüsselfertig übergeben werden kann.

Der Immobilienkaufvertrag in der Praxis

Von der ersten Besichtigung der Immobilie bis hin zur Schlüsselübergabe und Eintragung ins Grundbuch gilt es zahlreiche Schritte zu erledigen. Eine grobe Orientierung, was getan werden muss, nachdem die Einzelheiten geklärt sind, bietet dieser Ablauf:

1. Vorbesprechung beider Parteien mit dem Notar
2. Immobilienkaufvertrag Entwurf wird gefertigt und übermittelt
3. Prüfung des Entwurfs durch einen Anwalt und Ergänzungen falls nötig
4. Beurkundungstermin & notarielle Beurkundung
5. Fälligkeit herbeiführen:
   1. Vormerkung im Grundbuch
   2. Vorkaufsrechtsverzicht z.B. der Gemeinde
   3. Löschungsunterlagen bei nicht zu übertragenden Belastungen
6. Finanzierungsfragen final mit der Bank klären
7. Fälligkeit mitteilen – Zahlung des Kaufpreises
8. Änderung des Grundbuchs nach Abführung der Grunderwerbsteuer

Formvorschrift: Notarielle Beurkundung

Wegen der Tragweite eines Immobilien- bzw. Grundstücksgeschäfts hat der Gesetzgeber bestimmt, dass ein Immobilienkaufvertrag durch einen Notar zu beurkunden ist (§ 311b BGB). Als neutrale Partei klärt der Notar über Tragweite und rechtliche Risiken sowie Folgen des Immobilienkaufvertrages auf, berät aber nicht, weshalb die Begleitung des Kaufs/Verkaufs durch einen Anwalt ratsam ist, der ausschließlich die Interessen der Mandantschaft im Blick hat.

Ein nicht notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag ist nicht gesetzeskonform, kann jedoch inhaltlich trotzdem rechtsgültig werden. Dafür muss jedoch die Auflassung und Änderung des Grundbuches erfolgt sein. Diese Vorgehensweise ist jedoch riskant und in der Praxis zu vermeiden.

Was kostet der Notar?

Der Notar wird von Käufer und Verkäufer ausgesucht. Ein Makler kann in der Regel den Notar seines Vertrauens vermitteln. Üblich ist es, dass die Notarkosten und die Kosten für den Grundbucheintrag durch den Käufer geleistet werden. Sollte der Käufer dieser Zahlungspflicht wegen Zahlungsunfähigkeit nicht nachkommen, haftet der Verkäufer für diese Schulden.

Notare rechnen nach dem zweifachen Gebührensatz nach GnotKG ab. Wie hoch die Kosten tatsächlich sind, richtet sich also nach dem Kaufpreis. Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro läge die Notargebühr bei 1070 Euro. Insgesamt lassen sich die Nebenkosten für Notar und Grundbuch mit folgender Faustformel schätzen:

Kaufpreis der Immobilie * 0,02 (2%) = Notar- und Grundbuchkosten

Im Immobilienkaufvertrag kann abweichend geregelt werden, dass der Verkäufer für Notarkosten / Grundbucheintragung aufkommt oder dass sich die Parteien die Kosten teilen.

Vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten?!

Nachdem der Immobilienkaufvertrag beurkundet wurde, ist ein Rücktritt nicht mehr ohne Weiteres möglich. Wurden im Kaufvertrag keine Bestimmungen getroffen, gelten die gesetzlichen Regelungen. Danach ist ein Rücktritt nur möglich, wenn

1. erst nach Vertragsschluss bekannt wurde, dass die Immobilie mit Schulden belastet ist (nicht übertragbar oder löschbar).
2. erst nach Vertragsschluss Mängel entdeckt werden, die durch den Verkäufer arglistig verschwiegen wurden.
3. der Käufer den Kaufpreis nicht oder nicht vollständig bezahlt.