Maklervertrag: Verkäufer will nicht mehr verkaufen?!

Hat der Makler seine Arbeit getan und der Verkäufer will trotz Maklervertrag und Kaufinteressenten seine Immobilie nicht verkaufen, stellt sich die Frage, was das für die Maklerprovision bedeutet und ob der Makler einen Anspruch gegenüber dem Verkäufer wegen seiner geleisteten Arbeit geltend machen kann?

Muss der Verkäufer durch einen Maklervertrag seine Immobilie verkaufen?

Egal ob Makler und Auftraggeber einen einfachen Maklervertrag oder (qualifizierten) Alleinauftrag abschließen: Es steht dem Verkäufer immer frei, die Immobilie zu verkaufen oder den Verkauf nicht zu vollziehen. Der Makler kann den Immobilieneigentümer nicht dazu zwingen, ein Geschäft abzuschließen, welches er selbst ihm vermittelt hat.

Selbst dann, wenn der Makler einen geeigneten Kaufinteressenten findet, kann der Verkäufer trotz Maklervertrag sich dazu entscheiden, nicht zu verkaufen.

Maklervertrag Verkäufer will nicht mehr verkaufen – Wann hat der Makler einen Provisionsanspruch?
Diese Freiheit des Verkäufers ist ein Risiko für den Makler. Denn der Makler erhält nur dann seine Provision, wenn der Hauptvertrag – der notariell beglaubigte Immobilienkaufvertrag – zustande kommt. Und ob dieser geschlossen wird, ist wie oben gezeigt, alleinig vom Verkäufer / Käufer abhängig.

Mögliche Ansprüche des Maklers, wenn Verkäufer nicht mehr verkaufen will:

Entscheidet sich der Verkäufer gegen den Verkauf, hat der Makler das Problem, dass er keine Provision verlangen kann. Sofern der Maklervertrag nicht entsprechende Klauseln enthält, kann es passieren, dass der Makler seine bereits erbrachte Leistung gar nicht vergütet bekommt.

Maklervertrag Verkäufer will nicht mehr verkaufen – Maklervertrag Aufwendungsersatz

Damit der Makler unabhängig vom Erfolg des Vertrages einen Aufwendungsersatz verlangen kann, muss dieser im Maklervertrag vereinbart und bestimmt werden. Ohne eine entsprechende, rechtssicher formulierte Klausel kann der Makler seine Aufwendungen nicht verlangen, wenn der Verkäufer nicht mehr verkaufen will.

Im Falle des Aufwendungsersatzes kann der Makler jedoch nur tatsächlich entstandene Aufwendungen vom Auftraggeber fordern. Umfasst sind vor allem Drittkosten, wobei die eigentliche Arbeitsleistung nicht inkludiert ist.

• Kosten für Inserate
• Kosten für Werbeanzeigen
• Reisekosten

In welchem Umfang ein Aufwendungsersatz – im Fall Verkäufer will nicht mehr verkaufen – zulässig und durchsetzbar ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Individuelle Musterverträge sichern die Maklerprovision ab und verhindern wirtschaftliche Schäden.

Verkäufer will nicht mehr verkaufen: Kein Schadensersatz

Da es dem Verkäufer freisteht, sich für oder gegen den Verkauf zu entscheiden, kann der Makler keinen Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer seine Immobilie doch nicht mehr verkaufen möchte. Ein solcher Anspruch scheidet also für Makler meist aus, da der Verkäufer durch den „Nicht-Verkauf“ keine Pflicht aus dem Maklervertrag verletzt.

Sollte ein Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber geschlossen werden, der den Verkäufer gegenüber dem Makler zum Verkauf der Immobilie verpflichtet, muss dieser durch § 311b BGB notariell beurkundet werden, um wirksam zu werden.

Ansprüche des Käufers: Verkäufer will nicht mehr verkaufen

Wenn der Verkäufer dem Käufer Anlass dazu gegeben hat, darauf vertrauen zu dürfen, dass ein Kaufvertrag zustande kommt, ist es denkbar, dass der Kaufinteressent einen Anspruch hat, wenn der Verkäufer plötzlich nicht mehr verkaufen möchte. In diesem Fall könnten dem Käufer entstandene Kosten für die Vertragserstellung / Vertragsprüfung ersetzt werden:

• Notarkosten
• Rechtsanwaltskosten

Entscheidende Voraussetzung für solche Ansprüche ist, dass ein vorvertragliches Schuldverhältnis besteht, dessen Pflichten durch eine Partei verletzt wurden – der Jurist spricht von culpa in contrahendo (c.i.c.).