Maklervertrag vor Besichtigung: Worauf Makler achten müssen

Für Makler ist der Maklervertrag vor Besichtigung Alltag. In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, wie er zustande kommt, welchen Einfluss die Schriftform aus § 656a BGB auf den Vertragsschluss hat, warum Makler unbedingt eine Widerrufsbelehrung anhängen müssen und wann eine Provision durch den vor der Besichtigung geschlossenen Maklervertrag anfällt.

Ist ein Maklervertrag vor Besichtigung üblich?

Wird eine Immobilie provisionspflichtig angeboten und meldet sich ein Kaufinteressent beim Makler, wird ein Maklervertrag geschlossen. Der Makler übersendet Maklervertrag und Widerrufsbelehrung. Die Vertragsunterlagen müssen durch den Auftraggeber bestätigt werden und damit ist der Maklervertrag wirksam zustande gekommen.

Ein Maklervertrag vor Besichtigung ist in der Praxis die Regel.

Maklervertrag muss der Textform entsprechen:

Während vor der Gesetzesreform im Dezember 2020 teilweise undurchsichtig war, ob ein Maklervertrag vor Besichtigung tatsächlich zustande gekommen ist oder nicht, gilt heute bei Maklerverträgen über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser die Textform (§ 656a BGB). Der Auftraggeber erhält also vom Makler in Form einer Urkunde oder eines zur dauerhaften Wiedergabe geeigneten Datenträgers den Maklervertrag:

• Papier
• USB-Stick, Diskette oder CD-Rom
• E-Mail / FAX
• Messenger-Nachricht

Expose (Angebot) + Besichtigungstermin (Annahme) = Maklervertrag

In der Rechtspraxis setzt der Maklervertrag voraus, dass zwei übereinstimmende Willenserklärungen, die auf den Vertragsschluss gerichtet sind, abgegeben werden. Man spricht von Angebot und Annahme. Häufig kommt der Maklervertrag vor Besichtigung auf diese Weise zustande:

Angebot für Maklervertrag vor Besichtigung durch Expose

Fordert der Interessent bei einem Makler das Expose einer Immobilie an, welche eindeutig provisionspflichtig ist, so wird der Makler das Expose, den Maklervertrag in Textform und eine Widerrufsbelehrung zurücksenden. Damit hat der Makler eindeutig das Angebot über das Eingehen eines Maklervertrages abgegeben.

Vor 2020 wurde häufig nur das Expose und die Widerrufsbelehrung versendet, da der Maklervertrag nicht der Textform entsprechen musste. In diesen Fällen war das Angebot nicht eindeutig, sondern eine konkludente Willenserklärung. Konkludent bedeutet in diesem Kontext: stillschweigende Vereinbarung, durch eine Handlung, die auf eine Willenserklärung schließen lässt, ohne diese explizit zu erklären.

Annahme durch Vereinbarung eines Besichtigungstermins

Hat der Kaufinteressent das Expose gesichtet und entscheidet sich dazu, einen Besichtigungstermin zu vereinbaren, war vor 2020 darin die konkludente Annahme des Kaufvertrages zu sehen. Da seit der Gesetzesreform der Maklervertrag in Schriftform geschlossen werden muss, ist die Annahme heute stets explizit. Der Maklervertrag muss von der anderen Partei eindeutig bestätigt werden – obgleich keine eigenhändige Unterschrift (wie es bei der Schriftform der Fall wäre) nötig ist.

Rechtssicherheit durch § 356a BGB:

Ob ein Maklervertrag vor Besichtigung entstanden ist, wurde vor Einführung des § 356a BGB häufig zur Streitfrage. Durch das Vorliegen des Maklervertrages in Textform ist das Angebot (Übermittlung des Maklervertrages) und die Annahme (Bestätigung des Maklervertrages) klar beweisbar. Makler und Auftraggeber müssen nicht mehr auf konkludentes Handeln abstellen und dieses im Streitfall sogar vor Gericht beweisen.

Widerrufsbelehrung mit Vertragsschluss zwingend erforderlich

Bei einem Maklervertrag vor Besichtigung wird dem Interessenten stets der Maklervertrag in Textform übersandt und dem ist eine Widerrufsbelehrung angehängt. Das ist hier besonders wichtig, da ein Maklervertrag, der vor einer Besichtigung vor Ort geschlossen wird, meistens ein Haustür- oder Fernabsatzgeschäft mit einem Verbraucher ist. Ein solcher Vertrag kann binnen 14 Tagen nach Vertragsschluss und erfolgter Widerrufsbelehrung widerrufen werden.

Makler sind gem. § 355 BGB dazu verpflichtet, bei Verträgen, die ausschließlich über Fernkommunikationsmittel oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen werden, was fast immer der Fall ist, über das Widerrufsrecht aufzuklären.

Folgen fehlerhafter / fehlender Widerrufsbelehrung

Kommt der Makler seiner Informationspflicht nicht nach und klärt falsch oder gar nicht über das Widerrufsrecht auf, so hat dies zur Folge, dass der Auftraggeber den Vertrag gem. § 356 Abs. 3 BGB binnen einem Jahr und 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen kann. Bei nachträglicher Belehrung beginnt die Frist erst ab diesem Zeitpunkt zu laufen.

Durch eine fehlerhafte oder fehlende Widerrufsbelehrung setzt sich der Makler einem erheblichen Risiko aus, weshalb eine formal und inhaltliche einwandfreie Widerrufsbelehrung essentieller Bestandteil eines jeden Maklervertrages ist.

Entstehen dem Käufer Kosten für den Maklervertrag vor Besichtigung?

Nein, es entstehen durch den Abschluss des Maklervertrages keine unmittelbaren Kosten für den Käufer. Der Provisionsanspruch wird erst dann fällig, wenn das provisionspflichtige Hauptgeschäft – der Abschluss des Kaufvertrages über die der Immobilie – unterezeichnet worden ist.

Besichtigt der Kaufinteressent die Immobilie nur und entscheidet dann, dass es nicht zu einem Abschluss kommen soll, werden keine Maklerkosten berechnet.

Kommt es schließlich doch zum Kaufvertrag über die Immobilie, kann die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (Doppelprovision oder Abwälzung) oder durch die Partei alleine geleistet werden, die den Makler beauftragt hat.

Muss der vor der Besichtigung geschlossene Maklervertrag gekündigt werden?

Sollte der Kaufinteressent die Immobilie doch nicht kaufen, ist es nicht nötig, den Maklervertrag zu kündigen oder zu widerrufen. Die Provision fällt – wie eben beschrieben – nur im Erfolgsfall an, weshalb keine Leistungspflichten auf den abgesprungenen Kaufinteressenten zukommen. Den Maklervertrag kündigen können Auftraggeber bei Befristung nur bei Vorliegen eines wichtigen Grunds. Innerhalb von 14 Tagen kann der Maklervertrag widerrufen werden. Das ist aber in dieser Konstellation nicht nötig.