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Die Kündigungsfrist Mietvertrag Vermieter

 

Für den Vermieter gelten nach dem Gesetz noch strengere Regeln als für den Mieter. So richtet sich die Kündigungsfrist Mietvertrag für den Vermieter immer danach, wie lange der Mieter in der Wohnung gewohnt hat. In der Regel liegt diese Frist jedoch in einem Zeitraum zwischen drei und neun Monaten. Längere Kündigungsfristen oder ein Kündigungsausschluss müssen in einem individuellen Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Mieter vereinbart werden. Schickt der Vermieter die Kündigung, dann sollte der Mieter, selbst wenn es eine korrekte Kündigungsfrist Mietvertrag ist, sich trotzdem wehren und das Ganze nicht einfach kommentarlos hinnehmen. Wer plötzlich und ohne einen besonderen Anlass die Kündigung von seinem Vermieter bekommt, ist gut beraten, sich einen Fachanwalt für Mietrecht zu nehmen.

 

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter sieht wie folgt aus:

• Bei einer Mietdauer bis fünf Jahre – drei Monate Kündigungsfrist.
• Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren – sechs Monate Kündigungsfrist.
• Bei einer Mietdauer ab acht Jahren – neun Monate Kündigungsfrist.

Welche Fristen gelten bei einer Sonderkündigung durch den Vermieter?

 

Neben der gesetzlichen Kündigungsfrist für den Mietvertrag des Vermieters gibt es noch Sonderregelungen. Wenn Mieter und Vermieter in einem Ein- oder Zweifamilienhaus zusammenleben, hat der Vermieter das Sonderrecht, dem Mieter zu kündigen, und zwar ohne einen Grund für diese Kündigung zu nennen. Allerdings verlängert sich in dem Fall die gesetzliche Kündigungsfrist Mietvertrag von drei auf neun Monate. Falls ein neuer Eigentümer das Haus ersteigert hat und nur noch ein einziger Mieter im Haus wohnt, dann kann der neue Hausbesitzer die Kündigung mit einer Frist von drei Monaten aussprechen.

Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

 

Eigenbedarf – dieses Wort macht vielen Mietern immer noch Probleme. Sie haben Angst, dass sie eines Tages die Kündigung für ihre Wohnung bekommen, weil der Vermieter sogenannten Eigenbedarf anmeldet. Mieter müssen sich keine allzu großen Sorgen machen, denn hier gelten ebenfalls die vom Gesetz vorgeschriebenen drei Monate Kündigungsfrist. Lebt der Mieter aber bereits zwischen fünf und acht Jahren in der Wohnung, dann verlängert sich die Frist für die Kündigung auf sechs Monate. Sind es mehr als acht Jahre, dann hat der Mieter sogar neun Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu suchen.

 

Etwa anders sieht es aus, wenn die Kündigung wegen Eigenbedarf mit einem Wechsel des Hauseigentümers zusammenfällt und die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. In diesem Fall gilt eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.

Welche Regeln gelten bei einer Kündigungsfrist ohne Mietvertrag?

 

Obwohl es vielleicht komisch klingt, aber es gibt in Deutschland noch eine Vielzahl von Mietern, die keinen gültigen Mietvertrag haben. Oft handelt es sich hier um Gefälligkeiten, nicht selten auch um „Steuersparmodelle“ vonseiten der Vermieter. Wer keinen Mietvertrag besitzt, ist trotzdem nicht vollkommen rechtlos, denn hier gelten wieder die zwölf Wochen, auch hier muss der Mieter die Kündigung der Wohnung spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Kalendermonats beim Vermieter einreichen.

 

Der Vermieter kann dem Mieter genauso ordnungsgemäß kündigen, selbst wenn es keinen Mietvertrag gibt. Allerdings muss er nachweisen können, dass er ein berechtigtes Interesse daran hat, das Mietverhältnis zu beenden. So etwas ist beispielsweise immer der Fall, wenn der Mieter in der Nacht wiederholt viel Lärm macht oder mutwillig das Eigentum des Vermieters zerstört.

Ändern sich die Fristen bei einem Kündigungswiderspruch?

 

Wer plötzlich die Kündigung für seine Wohnung in den Händen hält, wird zunächst einmal geschockt sein. Lässt der Schock nach, dann ist es eine gute Idee, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Falls der Mieter sich hier auf eine sogenannte Sozialklausel beruft, dann kann der Kündigung aus Härtegründen widersprochen werden, was meistens erfolgreich ist. Eine Schwangerschaft, eine schwere Krankheit oder das hohe Alter des Mieters sind solche Härtefälle, auch ein zu niedriges Einkommen berechtigt einen Widerspruch, beispielsweise, wenn der Mieter seine Arbeit verloren hat oder Kurzarbeit machen muss.

 

Auch für den Widerspruch bei einer Kündigung gibt es eine gesetzliche Frist und diese beträgt zwei Monate. Wer innerhalb von acht Wochen Widerspruch einlegt und soziale Gründe nachweisen kann, hat bei Gericht gute Chancen, dass die Kündigung zurückgenommen werden muss.

Vier interessante FAQs

 

• Wie lange dauert die gesetzliche Kündigungsfrist?

Wenn der Mieter zwischen fünf und acht Jahre in der Wohnung lebt, sind es drei Monate.

 

• Was gilt für Kündigungen ohne einen Mietvertrag?

Selbst wenn es zwischen dem Vermieter und dem Mieter keinen gültigen Mietvertrag gibt, muss sich der Vermieter an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten halten.

 

• Was ist eine sogenannte Sozialklausel?

Die Sozialklausel betrifft den Widerspruch gegen die Kündigung eines Mietverhältnisses. Krankheit, hohes Alter, niedriges Einkommen oder eine Schwangerschaft sind soziale Gründe für einen Widerspruch.

 

• Wie lang ist die Sperrfrist bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung?

Wird eine Mietwohnung vielleicht vom neuen Besitzer in eine Eigentumswohnung verwandelt, dann dauert die Sperrfrist für die Kündigung drei Jahre.

Fazit

 

Mehr als 70 Prozent der Deutschen, die allein leben, wohnen zur Miete. 58 Prozent sind es insgesamt und sie müssen durchschnittlich ein Viertel ihres Einkommens für die Miete ausgeben. Bauen ist vor allem in den Großstädten und den sogenannten „Speckgürteln“ rund um die Ballungsgebiete fast schon unerschwinglich geworden. Das gilt zugleich für die Mieten in den großen Städten wie Hamburg, Berlin, Köln oder München. Wer eine günstige Wohnung bekommen konnte, möchte diese natürlich behalten. Daher lassen sich viele Mieter auch sehr viel von ihren Vermietern gefallen, obwohl sie das nicht müssten. Besonders, wenn es um die Kündigungsfristen bei Mietwohnungen geht, gibt es klar formulierte Gesetze und Regeln, an die sich sowohl der Vermieter als auch der Mieter halten müssen. Sollte es Streit um eine Kündigung geben, dann ist es in jedem Fall eine gute Idee, entweder zum Mieterverein zu gehen oder sich nach einem Anwalt umzuschauen, der sich auf Mietrecht spezialisiert hat.

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Befristeter Mietvertrag – Vor Abschluss eines Mietvertrages stellt sich oftmals die Frage, ob man diesen befristen soll oder kann. Sowohl der Vermieter, als aber auch der Mieter können ein Interesse daran haben, dass der Mietvertrag nur für einen genau bestimmten Zeitraum läuft. Während befristete Mietverträge im Gewerbemietrecht Gang und Gäbe sind, unterliegen sie im Wohnraummietrecht genau definierten Voraussetzungen.

Obwohl diese Voraussetzungen oftmals nicht erfüllt sind (Beispiel bei Mietverträgen mit Expats), kommt es meistens dann zu keinen Schwierigkeiten, wenn vor allem der Mieter ein Interesse an der Befristung des Mietverhältnisses hat.

1.              Unter welchen Voraussetzungen kann ein Wohnraummietvertrag befristet werden?

Die Gründe, wegen derer ein Wohnraummietvertrag befristet werden kann, sind in § 575 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BGB abschließend aufgezählt. Die Befristung ist also nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Befristung Eigenbedarf geltend machen kann, Gründe für eine Verwertungskündigung vorliegen, oder der Vermieter die Räume für einen Mitarbeiter benötigt.

1.1.        Befristeter Mietvertrag – Befristung wegen Eigenbedarf

Um einen Mietvertrag für Wohnraum wegen eines späteren Eigenbedarfs des Vermieters zu befristen, sind dieselben Voraussetzungen zu erfüllen, wie im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Der Vermieter muss die Wohnung also für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen wollen.

Für welche Familienangehörigen der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, ist nicht abschließend geregelt. Es kommt also auf den Einzelfall an. Dabei spielen der Verwandtschaftsgrad, sowie die enge persönliche Verbundenheit eine Rolle.

Bei engsten Familienangehörigen gilt allein das Verwandtschaftsverhältnis, um einen fremd witzigen Eigenbedarf zu begründen. Hierunter fallen unstreitig Kinder, Eltern und Geschwister. Nach dem BGH zählen jedoch auch Neffen/Nichten, Enkelkinder und Großeltern, sowie Ehegatten und eingetragene Lebenspartner zu den engsten Familienangehörigen. Ob zu diesen engsten Familienangehörigen eine enge persönliche Verbundenheit besteht, ist nicht entscheidend.

Soll für weiter entfernte Verwandte, wie zum Beispiel für Stiefkinder, Stiefelter, Schwager/Schwägerin oder Cousin/Cousine, gekündigt werden, muss zusätzlich zum Verwandtschaftsverhältnis eine enge persönliche Verbundenheit zum Vermieter bestehen.

Je entfernter der Grad der Verwandtschaft, desto höher sind die Anforderungen an die Darlegung der persönlichen Beziehung. Hat der Verwandte (z.B. ein Stiefkind) längere Zeit mit dem Vermieter in einem Haushalt gelebt, spricht dies in der Regel für einen engen sozialen Kontakt.

Personen, die in keinem verwandtschaftlichen Verhältnis zum Vermieter stehen (z.B. Lebensgefährte, Abkömmlinge des Lebensgefährten, Patenkinder), sind jedoch auch bei Bestehen engster sozialer Kontakte allenfalls zu den zum Haushalt gehörenden Personen, nicht aber zu den Familienangehörigen zu zählen.

Da die Personen, mit denen der Vermieter in einem Haushalt wohnt, meistens auch dessen Familienangehörige sind, kann eine Kündigung zu deren Gunsten bereits auf ihr Verwandtschaftsverhältnis gestützt werden. Durch die Variante „Angehörige“ das Haushalts des Vermieters werden jedoch auch Personen erfasst, mit denen der Vermieter nicht verwandt ist. Hierzu zählen insbesondere Pflege- und Hauspersonal.

1.2.        Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung

Die zulässige Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mieträume werden unter dem Überbegriff der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung zusammengefasst.

Die Anforderungen an eine Befristung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung sind niedriger, als im Falle einer Kündigung. Dies hängt damit zusammen, dass der Mieter im Falle einer Befristung weniger schützenswert ist, weil er sich bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses darauf einstellen konnte, dass das Mietverhältnis nur von bestimmter Dauer sein wird. Dies kann ein Mieter, dessen Vermieter bei laufendem Mietverhältnis seine Absichten ändert, nicht. Daher kommt es bei der Befristung nicht darauf an, ob die Maßnahmen wirtschaftlich angemessen oder zur Abwendung eines Nachteils auf Seiten des Vermieters geboten sind.

Der Vermieter muss lediglich die Absicht haben, die Räume komplett zu beseitigen (1. Alternative). Einzige zusätzliche Voraussetzung ist, dass die Beseitigung auch öffentlich-rechtlich zulässig ist, dem Vermieter also eine Abbruchgenehmigung erteilt wird. Insbesondere in Gebieten, in denen eine Zweckentfremdungssatzung gilt, ist die Beseitigung von Wohnraum an zusätzliche Voraussetzungen geknüpft.

In der 2. Alternative muss der Vermieter die Absicht haben, die Räume umzugestalten oder zu modernisieren, wobei diese Maßnahmen durch das abzuschließende Mietverhältnis wesentlich erschwert werden würden. Eine erhebliche Erschwerung liegt bei jedem erheblichen Mehraufwand des Vermieters vor. Hier ist die Hürde also sehr niedrig.

1.3.        Wohnungsbedarf für Mitarbeiter

Eine Befristung ist dann möglich, wenn der Vermieter die Mieträume zukünftig einem zur Dienstleistung Verpflichteten, also sowohl einem Arbeitnehmer, als auch einem Dienstleister vermieten will.

2.              Kündigung statt Befristung

nachdem die Voraussetzungen zu Befristung eines Mietverhältnisses beinahe identisch sind für die Voraussetzungen einer Kündigung, stellt sich die Frage, weshalb ein Mietverhältnis überhaupt befristet werden soll.

Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages auf den Umstand hingewiesen wurde, dass das Mietverhältnis in naher Zukunft enden wird, dies in der Regel auch so akzeptiert und bei Eintreten des Befristungsgrundes sich weniger zur Wehr setzen wird, als ein Mieter, der einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hat und davon ausgeht, die Wohnung auch über einen langen Zeitraum nutzen zu können.

Im Weiteren ist zwischen den unterschiedlichen Befristungsmöglichkeiten zu unterscheiden:

Weil bei Eigenbedarf die Person, zu dessen Gunsten die Befristung erfolgt, genau bezeichnet werden muss und sich im Laufe der Zeit dieser Umstand ändern kann, kann anstelle der Befristung auch ein Hinweis im Mietvertrag erfolgen, dass der Vermieter beabsichtigt, Eigenbedarf anzumelden. Der Eigenbedarf selbst kann dann durch eine entsprechende Kündigung geltend gemacht werden. Hier sind insbesondere die je nach Dauer des Mietverhältnisses bestehenden Kündigungsfristen zu beachten.

Vor allem dann, wenn der Vermieter bauliche Änderungen beabsichtigt, ist eine Befristung des Mietverhältnisses zwingend erforderlich, da die Kündigungsmöglichkeiten für einen solchen Fall wesentlich schwieriger durchzusetzen sind. Dasselbe gilt im Falle der Absicht, die Wohnung einem zur Dienstleistung Verpflichteten zur Verfügung zu stellen.

3.              Befristeter Mietvertrag – Angabe der Befristung im Mietvertrag

Weil die Befristung nur wirksam ist, wenn ihr Grund dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitgeteilt worden ist, ist der Grund am besten direkt im Mietvertrag anzugeben.

Der Grund der Befristung muss am Ende des Mietvertrages noch gegeben sein. Sollte also zum Beispiel der Eigenbedarf weggefallen sein, wird die Befristung unwirksam und das Mietverhältnis wandelt sich in ein unbefristetes Mietverhältnis.

4.              Wirkung der Befristung

Die Befristung führt dazu, dass der Mietvertrag weder vom Vermieter, noch vom Mieter ordentlich gekündigt werden kann. Eine Kündigung ist dann also nur noch aus wichtigem Grund möglich. Sowohl Mieter, als auch Vermieter binden sich für die Zeit der Befristung.

5.              Folgen einer unwirksamen Befristung

Ist die Befristung unwirksam, kommt ein unbefristetes Mietverhältnis zustande. Oftmals kommt es, weil die Parteien von einer wirksamen Befristung ausgegangen sind, zu sogenannten Kettenmietverträgen, bei denen zur Verlängerung des Mietverhältnisses immer wieder neue befristete Mietverträge abgeschlossen werden. Bei diesen Mietverträgen kommt es ausschließlich auf den Inhalt des ersten Mietvertrages an.

6.              Befristeter Mietvertrag – Was tun, wenn eine Befristung nicht zulässig ist

Alternativ zur Befristung kann ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen werden, das der Mieter zum gewünschten Termin der Befristung kündigt.

Aus Vermietersicht wäre es am günstigsten, wenn der Mieter die Kündigung bereits vor Abschluss des Mietvertrages unterzeichnet. Hier dürfte jedoch fraglich sein, ob dies wegen Umgehung der Mieterschutzvorschriften zulässig ist. Aus diesem Grund sollte zunächst der Mietvertrag unterzeichnet werden, und der Mieter sodann die Kündigung unterzeichnen und übergeben, auch wenn der Vermieter damit Gefahr läuft, dass der Mieter zwar den Mietvertrag unterzeichnet, dann aber nicht mehr die Kündigung.

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Bürgschaft Miete – Die Risiken der Bürgschaft Miete

 

Auch bei der Bürgschaft Miete gilt der alte Spruch: „Mitgefangen, mitgehangen“, was heißt: Wer für einen anderen bürgt, ist praktisch für ihn verantwortlich. Der Bürge wird im Schadenfall bei der Regulierung zur Kasse gebeten, er muss dem Vermieter die Schäden bezahlen, ebenso wie die Miete oder die Nebenkosten, die der Mieter schuldig geblieben ist. Private Bürgschaften werden oft zu schnell abgeschlossen, denn vor allem Eltern wollen ihren Kindern gerne dabei helfen, eine passende Wohnung zu finden. An die möglichen Folgen, die eine Bürgschaft Miete Eltern haben kann, denken dabei nur die Wenigsten.

 

Erst wenn der Vermieter sich meldet, weil die Miete nicht mehr pünktlich auf seinem Konto landet oder wenn die Nebenkostenrechnung nicht bezahlt wurde, wird vielen erst klar, was eine Bürgschaft Miete überhaupt bedeutet. Nicht selten wird der Bürge dabei in finanzielle Schwierigkeiten gestürzt.

Was versteht man unter einer selbstschuldnerischen Bürgschaft?

 

Wer sich das erste Mal mit dem Thema Bürgschaft Miete beschäftigt, wird eine Menge von komplizierten Regelungen und Begriffen hören, wie beispielsweise selbstschuldnerische Bürgerschaft. Bei dieser Bürgschaft kann sich der Vermieter direkt an den Bürgen wenden, falls der Mieter in der Wohnung Schäden verursacht hat oder einfach die Miete nicht mehr bezahlt. Der Vermieter muss also erst gar nicht erst den Versuch unternehmen, vom Mieter Geld zu bekommen, wobei es keine Rolle spielt, ob der Mieter tatsächlich zahlungsunfähig ist oder nicht.

 

Für die selbstschuldnerische Bürgschaft müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden:

• Der Bürge und der Gläubiger, also der Vermieter, müssen benannt sein.
• Die Bürgschaft muss in jedem Fall schriftlich hinterlegt sein.
• Der Gegenstand der Bürgschaft, die Miete, muss ebenfalls benannt sein.
• Es muss ein Höchstbetrag festgelegt sein.
• Auf eine Anfechtbarkeit wird immer verzichtet.

Bürgschaft Miete- Mehr als nur eine Formsache

 

Häufig sind es die Eltern von Schülern und Studenten, die eine Bürgschaft Miete auf sich nehmen, damit die Kinder sich den Traum von einer eigenen Wohnung erfüllen können. Die Eltern stehen zugleich als Mieter im Mietvertrag, sie sind rein theoretisch die Mieter, und zwar mit allen dazugehörigen Konsequenzen. Eine private Mietbürgschaft ist mehr als eine reine Formsache, sie kann unangenehme finanzielle Folge für den Bürgen haben. Auf der anderen Seite ist eine solche Mietbürgschaft hilfreich, um eine passende Wohnung zu finden. Wenn Eltern für ihre Kinder bürgen möchten, sollten sie sich ein Bürgschaft Miete Muster ansehen und vor allem mit dem zukünftigen Vermieter sprechen. Viele Vermieter haben eine Bürgschaft Miete Vorlage, aus der ersichtlich ist, was eine Mietbürgschaft im Ernstfall wirklich bedeutet.

Ist die Mietkautionsversicherung die bessere Alternative?

 

Kinder, die die Eltern nicht um eine Bürgschaft für die Miete bitten wollen, haben als Alternative die sogenannte Mietkautionsversicherung oder Mietkautionsbürgschaft. In diesem Fall bürgt eine Versicherung für eventuelle Schäden oder Mietausfälle. Der Nachteil dieser Option ist, dass sich eine Mietkautionsversicherung auf drei Nettokaltmieten beschränkt, dazu kommt, dass die Konditionen der Anbieter oft sehr unterschiedlich sind. Wer sich für diese Form der Mietbürgschaft entscheidet, sollte sich genau über die Preise und die Leistungen informieren. Bearbeitungsgebühren spielen hier eine wichtige Rolle, ebenso wie die Abschlussgebühren. Wer hohe Kosten vermeiden möchte, sollte auf flexible Bedingungen bei der Kündigung achten.

 

Eine Mietkautionsversicherung ist kein Kredit, Bargeld spielt bei dieser Option keine Rolle. Der Vermieter bekommt die Kaution nicht überwiesen, er erhält viel mehr als Sicherheit eine Bürgschaftsurkunde. Für diese Absicherung muss dann ein Betrag gezahlt werden, der jährlich fällig ist.

Ist eine Mietbürgschaft besser als die Kaution in bar?

 

Besonders für junge Leute, die ihre erste Wohnung beziehen, ist die Mietbürgschaft eine bessere Option als die Kaution in bar. Dies gilt besonders im Hinblick auf die stetig steigenden Mieten in den großen Städten. Hier ist die Bürgschaft die bessere Alternative, da das Geld für die Kaution dann beispielsweise für die Einrichtung der Wohnung genutzt werden kann. Bei einer Bürgschaft fallen anders als bei einem Kredit, weder Raten noch Zinsen an und ein Mietkautionskonto ist auch kein Thema. Da es auch keine Zinsen mehr gibt, lohnt es sich nicht, ein solches Konto einzurichten.

Wann endet eine Mietbürgschaft?

 

Eine Mietbürgschaft endet immer mit dem Mietverhältnis, wenn die Wohnung dem Vermieter in einem ordnungsgemäßen Zustand übergeben wird. Ein befristeter Mietvertrag BGB hat übrigens die gleichen Konditionen. Handelt es sich um eine Mietkautionsversicherung, dann gibt der Vermieter die Bürgschaftsurkunde an den Mieter unterschrieben zurück. Der Mieter schickt die Urkunde anschließend an die Versicherung und kündigt die Bürgschaft. Das Gleiche passiert, wenn der Mieter eine Bank als Bürgen hatte, auch hier endet die Bürgschaft, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

Vier wichtige FAQs

 

• Wer kann für die Miete bürgen?

Möglich sind private Bürgen, wie Eltern oder Freunde, aber auch Versicherungen und Banken können die Bürgschaft Miete gewährleisten.

 

• Warum ist eine Mietbürgschaft besser als eine Kaution in bar?

Wird Geld für die Einrichtung der Wohnung benötigt, dann ist die Bürgschaft durch eine Versicherung oder eine Bank die bessere Wahl.

 

• Welche Risiken birgt eine Mietbürgschaft?

Wer bürgt, muss im Ernstfall zahlen. Verursacht der Mieter Schäden oder zahlt die Nebenkostenabrechnung nicht, hält sich der Vermieter an den Bürgen, der dann zahlen muss.

 

• Wann endet eine Mietbürgschaft?

Eine Mietbürgschaft endet immer mit dem jeweiligen Mietverhältnis. Zieht der Mieter aus, dann ist die Bürgschaft ebenfalls zu Ende.

Bürgschaft Miete – Fazit

 

Eine bezahlbare Wohnung zu finden, ist vor allem in den Ballungsgebieten nicht einfach und oft sehr teuer. Fehlt das Geld für die Mietkaution, dann ist eine Mietbürgschaft eine sinnvolle Idee, die den Traum von der eigenen Wohnung Wirklichkeit werden lässt. Meist sind es Eltern, die für ihre Kinder bürgen, ist möglich außerdem eine Bürgschaft über eine Bank oder Versicherung. Sicher birgt eine solche Bürgschaft auch Risiken, aber viele Vermieter lassen sich gerne auf diese Alternative zur Kaution ein, denn sie wissen, dass sie auf jeden Fall ihr Geld bekommen, selbst wenn der Mieter nicht zahlen kann.

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Gibt es Alternativen und Ausnahmen?

 

Zu einer normalen Kündigung Mietvertrag sind noch Alternativen und Ausnahmen im beiderseitigen Einvernehmen möglich, was beispielsweise bei zeitlich begrenzten Mietverträgen der Fall ist. Auch ein Mietvertrag, bei dem beide Parteien den beidseitigen Verzicht einer Kündigung für die Dauer von vier Jahren vereinbaren, ist nach dem Gesetz zulässig. Soll es einen Kündigungsverzicht mit einer noch längeren Zeitspanne geben, dann ist so etwas nur zulässig und rechtsgültig, wenn zwischen Mieter und Vermieter eine individuelle Vereinbarung getroffen wurde.

 

Was passiert, wenn sich der neue und der alte Mietvertrag zeitlich überschneiden? Heißt es dann früher ausziehen oder doppelt Miete bezahlen? Leider ist es vielfach so, dass der Mieter in den sauren Apfel beißen und zwei Mieten bezahlen muss. Um dies zu vermeiden, lohnt es sich auf jeden Fall, mit dem Vermieter nach einer individuellen Lösung zu suchen. Eine Möglichkeit besteht darin, zeitnah neue Mieter für die alte Wohnung zu finden. In diesem Fall ist sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter geholfen. Der Mieter muss nicht doppelt zahlen und der Vermieter muss sich nicht auf die oft mühsame Suche nach geeigneten Mietern machen.

Es gibt auch Sonderfälle

 

Eine Kündigung Mietvertrag Vorlage sieht in der Regel noch Sonderfälle vor, wenn es um die Kündigung Mietvertrag geht. Dies können beispielsweise Alter oder Krankheit sein, wenn die Wohnung nicht mehr für den Mieter geeignet ist. Ein weiterer Sonderfall bei der Kündigung Mietvertrag kann zudem ein Umzug aus beruflichen Gründen in eine andere Stadt oder in ein anderes Land sein. Wenn die Familie Nachwuchs bekommt und die Wohnung definitiv zu klein ist, zählt genauso zu den Sonderfällen. Ein weiterer Sonderfall bei der Kündigung Mietvertrag können die Finanzen sein. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es zur Scheidung kommt und ein Ehepartner allein die Wohnung aus finanziellen Gründen nicht mehr halten kann. Das Gleiche gilt für den Fall der Arbeitslosigkeit, auch hier gelten gesonderte Regelungen. Aufgrund der genannten Gründe ist es immer sinnvoll, sich die Mietvertrag kündigen Vorlage genau anzusehen.

Die fristlose Kündigung

 

Die fristlose Kündigung ist für Mieter ein Albtraum, denn diese Kündigung Mietvertrag kann der Weg in die Obdachlosigkeit bedeuten. Aber wie kann es zu einer fristlosen Kündigung Mietvertrag überhaupt kommen? Ein Beispiel sind schwerwiegende Mängel in der Wohnung, die eine Gefahr für den Mieter darstellen. Landet eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses allerdings vor Gericht, was oft der Fall ist, dann muss sich der Vermieter noch um ein medizinisches Gutachten kümmern, Ausnahmen gibt es zudem noch bei der fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Musste eine Familie beispielsweise über Jahre hinweg mit Schimmelbefall in ihrer Wohnung leben, weil der Vermieter sich nicht darum gekümmert hat, dann kann er der Familie nicht von einem auf den anderen Tag die Wohnung fristlos kündigen.

 

Auf der anderen Seite hat der Mieter das Recht, die Wohnung fristlos zu kündigen, wenn im Winter die Heizung für längere Zeit ausfällt oder wenn es kein fließendes Wasser mehr gibt. Gravierende Ruhestörungen in der Nacht durch andere Mieter oder den Vermieter selbst, gibt dem Mieter auch das Recht, seine Wohnung ohne Einhaltung der Frist zu kündigen.

Gute Informationen zahlen sich aus

 

Ein Mietvertrag kündigen Muster zu studieren, zahlt sich immer aus. Noch besser ist eine Kündigung Mietvertrag Vorlage zum Ausfüllen, denn diese Vorlage macht es einfacher, sich vorab über alle wichtigen Punkte zu informieren. Dies gilt besonders für das Kapitel Kündigungen und Sonderrechte. Hierzu mit den Vormietern der Wohnung ins Gespräch zu kommen, kann nie schaden, denn sie wissen vielleicht viele interessante Dinge und was man als Mieter zu beachten hat. Wer auf Nummer sicher gehen will, hört sich in der Nachbarschaft um, denn auch dort lässt sich einiges erfahren.

 

Genauso gut kann der Vermieter Erkundigungen über die neuen Mieter einziehen. Sehr viele Vermieter machen so etwas auch, besonders in Hinsicht auf sogenannte Mietnomaden, die in eine Wohnung ziehen, sie mutwillig zerstören, keine Miete zahlen und anschließend bei Nacht und Nebel wieder verschwinden. Potenzielle Mieter, die nichts zu verbergen haben, nennen dem neuen Vermieter gerne die Adresse, wo sie vorher gewohnt haben. Anhand der Informationen, die der Vermieter so bekommt, kann er sich ein Bild machen, ob die Bewerber für die Wohnung infrage kommen oder eher nicht.

Vier FAQs, die für die Kündigung Mietvertrag von Bedeutung sind

 

• Wie lange dauert die gesetzliche Kündigungsfrist einer Wohnung?

Der Gesetzgeber hat drei Monate Kündigungsfrist festgelegt, die sowohl der Vermieter als auch der Mieter einhalten müssen.

 

• Gibt es auch Sonderregelungen?

Wird die Wohnung für einen älteren Mieter zu groß oder ist sie aufgrund vieler Treppen zu schwer zu erreichen, dann kann der Vermieter auf die dreimonatige Frist verzichten. Die gesetzliche Kündigungsfrist entfällt ebenfalls, falls der Mieter einen Nachmieter findet, mit dem Vermieter einverstanden ist.

 

• Kann die Kündigung auch mündlich erfolgen?

Aus rechtlicher Sicht muss die Kündigung einer Wohnung immer in schriftlicher Form erfolgen. Damit das Schreiben in jedem Fall pünktlich beim Vermieter ankommt, sollte es per Einschreiben mit Rückschein auf den Weg gebracht werden. Um sicherzugehen, kann der Mieter die Kündigung noch persönlich übergeben.

 

• Muss der Mieter dem Vermieter Gründe für seine Kündigung nennen?

Nein, der Mieter muss nicht begründen, warum er ausziehen möchte, es ist seine Privatsache.

Kündigung Mietvertrag – Fazit

 

Zweimal umziehen ist wie einmal abbrennen, sagt der Volksmund und ganz so unrecht hat dieses Sprichwort nicht. Ein Umzug ist immer mit Stress verbunden und falls es dann noch Probleme mit der Kündigung der Wohnung gibt, bedeutet es doppelten Stress. Wer umziehen will, sollte sich ein Kündigung Mietvertrag Muster besorgen und sich schon mal über die Rechte und Pflichten als Mieter kundig machen. Bei einem Mietvertrag gibt es einiges zu beachten geht, und zwar nicht nur, was die Kündigungsfristen und ihre Sonderregelungen angeht. Es kann also nie schaden, sich im Vorfeld über alles gründlich zu informieren.

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Mietvertrag möblierte Wohnung – Wie so oft bestehen auch für möblierte Wohnungen zahlreiche Vorurteile und falsche Annahmen. So glauben viele, der Vermieter könne Mietern möblierter Wohnungen jederzeit ohne berechtigtes Interesse kündigen. Dies ist jedoch nur in ganz speziellen Konstellationen der Fall. Auch wenn es viele nicht glauben, so gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen. Bei möblierten Wohnungen müssen zudem ein paar Besonderheiten berücksichtigt werden.

1. Mietvertrag möblierte Wohnung – Ab wann ist eine Wohnung möbliert?

Eine gesetzliche Definition für möblierte Wohnungen gibt es nicht. Das Spektrum reicht von der unmöblierten Wohnung über eine Teilmöblierung bis zur möblierten Wohnung.

Eine Wohnung ist möbliert, wenn der Mieter einziehen kann, indem er lediglich seine persönlichen Gegenstände, wie Kleidung, Handtücher, Bettwäsche und Hygieneartikel mitbringen muss, aber keine weiteren Möbel.

Eine Teilmöblierung ist gegeben, wenn einzelne Einrichtungsgegenstände vorhanden sind, der Mieter die Möblierung aber noch vervollständigen muss. In teilmöblierten Wohnungen sind am häufigsten Einbauküchen oder Einbauschränke anzutreffen. Die Teilmöblierung kann über diesen Umfang auch hinausgehen.

2. Ortsübliche Vergleichsmiete möblierter Wohnungen

Viele Vermieter glauben, dass sie der Mietpreisbremse entgehen können, indem sie ihre Wohnung möblieren. Zwar kann für möblierte Wohnungen eine höhere Miete verlangt werden, als für nicht möblierte Wohnungen. So sieht beispielsweise der Mietspiegel für München für Wohnungen mit einer Einbauküche einen Zuschlag von bis zu € 1,23/m² vor, trotzdem muss sich die Miete im Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % bewegen.

Einzige Ausnahmen bilden möblierte Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet werden (z.B. Ferienwohnung) und das möblierte Zimmer innerhalb der Vermieterwohnung. Für beide gelten sowohl die Mietpreisbremse, als auch viele weitere Schutzmechanismen zugunsten des Mieters nicht.

Aufgrund der Möblierung ist die ortsübliche Vergleichsmiete schwieriger zu ermitteln.

Strittig ist nämlich, ob zunächst die ortübliche Vergleichsmiete für nicht möblierte Wohnungen bestimmt wird und anschließend ein Zuschlag für die Möblierung vorgenommen wird, oder aber, ob nur Gleiches mit Gleichem verglichen werden kann, weshalb die ortsübliche Vergleichsmiete nur anhand anderer möblierter Wohnungen gebildet werden kann.

Bei teilmöblierten Wohnungen und in Städten, in denen kein Wohnungsteilmarkt für möblierte Wohnungen existiert, wird die ortsübliche Vergleichsmiete dadurch ermittelt, dass zunächst die reine Raummiete ermittelt wird, zu der dann ein „Möblierungszuschlag“ addiert wird.

Für die Berechnung dieses Zuschlags gibt es die unterschiedlichsten Methoden. Alle Methoden setzen beim Zeitwert der überlassenen Möbel an, der dem Wiederbeschaffungswert entspricht. Dieser Wert wird zugunsten des Vermieters verzinst, zugunsten des Mieters wird berücksichtigt, dass die Möbel von Jahr zu Jahr weniger wert werden und sich abnutzen.

Folgende zwei Berechnungsmethoden zur Ermittlung des monatlichen Zuschlags sind praktikabel.

Die erste Variante, auch als Berliner Modell bezeichnet, ist nach unserer Auffassung am einfachsten zu berechnen:

Neuwert der Möbel/10 Jahre * Anzahl nicht vergangener Jahre * 2 Prozent = monatlicher Zuschlag

Wurde die Wohnung mit neuen Möbeln ausgestattet, addieren Sie den Kaufpreis des gesamten Mobiliars und multiplizieren das Ergebnis mit 2 Prozent. Bei einem Gesamtwert der Möbel von € 3.000 ergibt sich ein monatlicher Zuschlag von € 60. Sind die Möbel bereits 5 Jahre alt, ist die Hälfte der Nutzungsdauer der Möbel bereits verstrichen. Der Zeitwert der Möbel beträgt also nur noch € 1.500 (= € 3.000 * 5/10), so dass sich lediglich noch ein monatlicher Zuschlag für die Möblierung von € 30 ergibt.

Bei dieser Berechnung kann nach der vollständigen Abschreibung der Möbel nach 10 Jahren kein Zuschlag mehr verlangt werden.

Bei der zweiten Variante, auch Hamburger Modell bezeichnet, wird der monatliche Zuschlag aus der Abschreibung und der Verzinsung des eingesetzten Kapitals gebildet:

Abschreibung + Kapitalverzinsung (12 Prozent) = monatlicher Zuschlag

Die Abschreibung wird hier jedoch auf sieben Jahre gerechnet, wobei nach sieben Jahren noch ein Restwert von etwa 30 Prozent verbleibt. Die jährliche Abschreibung beträgt somit 15 Prozent jährlich auf den Zeitwert. Auch wenn die Kapitalverzinsung nicht festgelegt ist, wird sie oft mit zwölf Prozent berechnet.

Bei einem Möbelwert von € 3.000 und einer Abschreibung von 15 Prozent ergibt sich im ersten Jahr nach der Anschaffung ein Zeitwert von € 450, sowie eine Kapitalverzinsung von € 360. Daraus errechnet sich ein monatlicher Zuschlag von € 67,50 ((€ 450 + € 360)/12).

Im 5. Jahr nach der Anschaffung wird nicht mehr der Neuwert, sondern der Zeitwert angesetzt. Am Ende der siebenjährigen Nutzungsdauer verbleibt noch die Kapitalverzinsung in Höhe von zwölf Prozent auf den Restwert.

Etwas anderes gilt für Gemeinden, in denen ein eigener Markt für möblierte Wohnungen existiert. Dies ist z.B. bei Städten wie Berlin, Frankfurt, Hamburg oder München der Fall, in denen viele Expats leben, die erst gar nicht nach einer nicht möblierten Wohnung suchen. Oftmals werden diese Wohnungen speziell für diese Zielgruppe errichtet. Die Höhe der Miete richtet sich teilweise nach ganz anderen Kriterien, z.B. wieviel Schlafzimmer vorhanden sind, wie luxuriös die Wohnung ausgestattet ist o.ä. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete solcher Wohnungen kann deshalb nicht einfach die Miete für unmöblierte Wohnungen zzgl. eines Zuschlags herangezogen werden.

Die tatsächliche Schwierigkeit besteht darin, an die entsprechenden Informationen über die für möblierte Wohnungen gezahlten Mieten zu gelangen. Anders als für unmöblierte Wohnungen existieren für möblierte Wohnungen keine Mietspiegel.

3. Mietvertrag möblierte Wohnung – Wer ist für Reparaturen oder Instandsetzungen des Mobiliars verantwortlich?

Möbliert der Vermieter die Wohnung und erzielt dadurch eine höhere Miete, ist er als Kehrseite der Medaille auch für Reparaturen und Instandsetzungen des überlassenen Mobiliars verantwortlich. Diese Pflicht kann auch nicht in AGB abbedungen werden. Eine Abwälzung dieser Pflicht in einem Formularmietvertrag auf den Mieter ist stets unwirksam.

Der Vermieter muss also z.B. eine Spülmaschine der mitvermieteten Küche auf seine Kosten reparieren lassen. Ist eine Reparatur nicht mehr möglich, muss der Vermieter die Spülmaschine auf seine Kosten durch eine funktionierende, nicht zwingend nagelneue Spülmaschine ersetzen. Der Vermieter kann auch auf eine gebrauchte Spülmaschine zurückgreifen, wenn sie mindestens so gut ist, wie die defekte Spülmaschine.

Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.

4. Sonderkündigungsrecht des Vermieters einer möblierten Wohnung

Das Gesetz regelt in § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB den einzigen Spezialfall, in dem der Vermieter einer möblierten Wohnung auch ohne besondere Gründe dem Mieter kündigen kann.

Dieser Ausnahmetatbestand betrifft ausschließlich Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, die der Vermieter überwiegend möbliert hat. Hintergrund dieser Regelung ist, dass in diesen Fällen eine besondere Nähe zwischen Mieter und Vermieter besteht, weshalb sich der Vermieter des Mieters besonders schnell entledigen können soll.

In diesem Fall gilt dann gemäß § 573c Abs. 3 BGB eine verkürzte Kündigungsfrist von zwei Wochen. Sofern der Vermieter spätestens am 15. eines Monats die Kündigung ausspricht, gilt diese zum Ablauf desselben Monats. Wird die Kündigung z.B. spätestens am 15.03. ausgesprochen, ist das Mietverhältnis zum 31.03. beendet.

Jedoch gibt es keine Ausnahme ohne eine Ausnahme. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nämlich nicht, wenn der Wohnraum einer Familie oder einem – nicht zwingend verheirateten – Paar überlassen worden ist.

5. Notwendige Angaben im Mietvertrag

Nachdem die gesetzlichen Regelungen zum Mieterschutz für eine möblierte Wohnung genauso gelten, wie für eine unmöblierte Wohnung, können Sie zunächst den normalen Mietvertrag verwenden.

Zusätzlich zu den üblichen Regelungen sollten Sie eine Liste der dem Mieter überlassenen Einrichtungsgegenstände aufnehmen. Dies kann auch im Rahmen des Übergabeprotokolls erfolgen.

6. Mietvertrag möblierte Wohnung – Steuerliche Folgen für vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften

Vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften, wie z.B. eine GmbH sind von der Gewerbesteuer befreit. Voraussetzung ist jedoch, dass sie keine gewerbliche Tätigkeit entfalten, sondern ausschließlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Dies ist nicht mehr der Fall, sobald nicht nur die reine Wohnung vermietet wird, sondern Zusatzleistungen erbracht werden, wie z.B. die Vermietung von Mobiliar. Nicht ganz geklärt ist in der Rechtsprechung, ob bereits die Vermietung einer Einbauküche eine gewerbliche Tätigkeit darstellt, so dass alle Einkünfte gewerbesteuerpflichtig werden. Um jedoch auf Nummer sicher zu gehen, sollten vermögensverwaltende Kapitalgesellschaften keinerlei Möblierung mitvermieten und damit auch keine Einbauküche, Küchenzeile oder Ähnliches.

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Immobilien sind eine der sichersten Methoden, Geld anzulegen. Der Regelfall sieht so aus, dass man sich eine Immobilie kauft und diese durch Mieten abbezahlt, bis die Mieten zum eigenen Profit werden. Abgeschlossen wird der wichtigste Deal in diesem Prozess, derjenige zwischen Mieter und Vermieter, durch einen Mietvertrag. Hier unterscheidet sich ein guter Investor von einem schlechten, da einem der Mietvertrag unvergleichlich viel Arbeit ersparen kann, wenn man ihnen richtig aufsetzt.

Hole alles für den Vermieter raus

In der deutschen Gesetzgebung steht im Mietrecht der Mieter klar im Vordergrund, er hat also mehr Privilegien und Rechte als der Vermieter. Insbesondere wenn es um Geld geht, wird häufig der Vermieter zur Kasse gebeten.

Beim Aufsetzen eines guten Mietvertrages geht es darum, möglichst viele Aufgaben und möglichst viele Kosten an den Mieter zu übertragen. Man selbst als Vermieter muss sowieso viel zu oft zum Geldbeutel greifen, zumal einem nicht allzu viel Spielraum bleibt, sollte man alles herausholen, was geht.

Mietvertrag Vermieter – Wichtige Kleinigkeiten

Zu einem Mietvertrag gehören immer bestimmte Elemente, die man zugunsten des Vermieters ansetzen sollte. So muss man im Mietvertrag regeln, bis zur welcher Kostenhöhe einzelne Reparaturen vom Mieter übernommen werden und wie hoch die jährliche Gesamtsumme des Mieters für kleine Reparaturen sein kann. Große Reparaturen muss man als Vermieter selbst übernehmen. Man macht sich das Leben extrem einfach, wenn man einfach genau festlegt, ab welcher Grenze der Mieter noch für Reparaturen zu bezahlen hat. Im Streitfall muss man einmal auf die Klausel verweisen und das Problem ist gelöst.

Darüber hinaus muss die Nebenkostenzahlung nicht im Mietvertrag geregelt werden, sie ist lediglich ein Extra. So kann man an dieser Stelle vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Wenn man als Vermieter jedoch eine Nebenkostenabrechnung durchführen will, muss man das Fundament dafür bereits im Mietvertrag legen.

Als Vermieter ist man mit einer Kaution immer gut beraten. Ist die Kaution jedoch nicht bereit im Mietvertrag zu finden, so darf der Vermieter diese nicht einfordern.

Normalerweise übernimmt der Vermieter die Zahlung der Grundsteuer, wenn er das jedoch explizit im Mietvertrag regelt, kann er diese Kosten auch auf den Mieter übertragen.

Erst der Vertrag, dann der Einzug

Übereifrige Vermieter erwischt man immer wieder dabei, wie sie Mieter bereits in die Wohnung lassen, ohne einen Mietvertrag unterschrieben zu haben. In einer perfekten Welt sollte das standardmäßig so ablaufen, da man in unserer Welt jedoch gerne ausgenutzt wird, sollte man auf Nummer sicher gehen. Man sollte immer einen unterschriebenen schriftlichen Mietvertrag haben, bevor die Mieter die Wohnung beziehen können. Ansonsten ist man so gut wie immer selbst das Opfer, wenn es zu Problemen kommt. Das rührt auch daher, dass das Mietverhältnis bereits zustande gekommen ist, als der Mieter die neue Wohnung bezogen hat. Gegebenenfalls könnte der Mieter einfach sagen, dass ihr einen mündlichen Mietvertrag abgeschlossen habt. Hier gelten zwar die Regelungen, die beide Parteien festgelegt haben, für diese Regelung Beweise zu finden, ist jedoch in der Regel ein riesiges Problem.

Den richtigen Mieter finden

Damit man als Vermieter ein möglichst einfaches Leben hat, ist der richtige Mieter von höchster Bedeutung. Grundsätzlich sucht man immer nach jemandem, der die Wohnung möglichst langfristig beziehen will, der ein stabiles und vernünftiges Einkommen hat und der einfach zuverlässig ist. In Vermieter-Kreisen haben sich einige Methoden herauskristallisiert, mit denen man ziemlich genau herausfinden kann, wie zuverlässig ein Mieter ist.

So sollte man eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung einholen. Diese wird von den vorherigen Vermietern ausgestellt und besagt, dass der Mieter mit keinen Mieten mehr im Rückstand ist, er also keine Schulden mehr beim vorherigen Vermieter hat. Verweigert einem ein Mieter diese Bescheinigung, so kann man davon ausgehen, dass im Hintergrund Probleme existieren. Von einem solchen Mieter sollte man also auf jeden Fall absehen, es kann zwar gute Gründe haben, das Risiko will man als Vermieter jedoch nicht tragen.

Darüber hinaus kann man dem Mieter einen Bogen zur Selbstauskunft vorlegen. Im besten Falle liegt man jedem Bewerber der Wohnung einen solchen Bogen zur Selbstauskunft vor. Innerhalb dieses Bogens dürfen jedoch nur wichtige und grundlegende Fragen stehen. So darf man beispielsweise nach dem Einkommen, dem Arbeitgeber und dem Beruf fragen, da hier ein direkter Bezug zum Mietverhältnis existiert. Als Vermieter profitiert man davon, dass man einen Mieter direkt fristlos kündigen kann, wenn dieser falsche Angaben macht. Kriegt man also einen Problemfall ins Haus und hat diesen zuvor eine Selbstauskunft machen lassen, so wird man ihn höchstwahrscheinlich direkt kündigen können.

Sinnvoll kann es auch sein, sich eine Schufa-Auskunft einzuholen. Diese gibt an, ob es sich beim Mieter um eine zuverlässige Person handelt, die direkt ihre Schulden begleicht. Eine solche Schufa-Auskunft darf man sich lediglich ausdrücklich mit der Erlaubnis des Mieters holen, wenn er diese also nicht herausgeben will, liegt wahrscheinlich ein Problem vor.

Mietvertrag Vermieter – Rund ums Haustier

Neuere Gesetze haben ergeben, dass man die Haustierhaltung prinzipiell nicht mehr verbieten darf. Wenn sich selbstverständlich Gründe ergeben, weshalb Haustiere bzw. spezifische Haustiere in der Wohnung nichts verloren haben, dann ist das natürlich Gesetz. Prinzipiell darf man das Halten von Haustieren jedoch nicht verbieten. Dementsprechend handelt es sich hier um einen Konflikt, den man darum im Mietvertrag regeln sollte. Verpflichtend ist das nicht, für den Mieter jedoch allemal hilfreich. Selbst wenn ein Mieter jetzt noch kein Haustier hält, hält ihn nichts davon ab, sich in Zukunft eins zu beschaffen.

Man sollte also, den eigenen Vorlieben entsprechend, eine Klausel formulieren. Bestens beraten ist man, wenn man dafür sorgt, dass die Haustiere keine Schäden in der Wohnung anrichten können.

Fazit

Als Vermieter ist der Mietvertrag eine der wichtigsten Waffen, die man in die Hände gelegt bekommt. Etwaigen zukünftigen Problemen kann man mit dem Mietvertrag bereits entgegenwirken, indem man entsprechende Klauseln formuliert. Darüber hinaus spart man sich viel Geld und viele Mühen, wenn man einen ordentlichen Mietvertrag aufsetzt. Man sollte sich also als Vermieter wirklich die Zeit nehmen und einen luftdichten Mietvertrag aufsetzen.

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Im Vergleich zu normalen Wohnraummietverträgen ist der Gewerbemietvertrag um einiges freier. Als Vermieter kommt es hier auf die eigene Finesse an, damit man sich möglichst viele Probleme erspart und das beste Geld aus der Angelegenheit rausholt. Die häufigsten Fehler, die Vermieter begehen, wollen wir in diesem Ratgeber kurz klären.

Gewerbemietvertrag – Grundsätzliches zur rechtlichen Lage

Rechtlich nimmt der Gewerbemietvertrag eine besondere Stellung ein. So handelt es sich hierbei um kein eigenständiges Rechtsgebiet. Viel eher findet man die Regelungen zum Mietrecht für Gewerbeflächen im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Einige Paragraphen zum Mieterschutz gelten jedoch nur bei normalem Wohnraum und bleiben bei Gewerbeflächen dementsprechend außen vor. Der größte Unterschied ist, dass sich bei Gewerbemietverträgen der Vermieter und Unternehmer auf Augenhöhe begegnen, wodurch eine ziemlich große Vertragsfreiheit herrscht.

Schriftlich ist sicher

Einige Menschen lassen sich dazu verleiten, schnell mündlich einen Gewerbemietvertrag aufzusetzen. Da man jedoch insbesondere bei dieser Sorte Mietverträge auf zahlreiche Details achten muss, sollte man den Vertrag schriftlich festhalten. Rechtlich gesehen muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr laufen soll.

Die größten Schwachstellen im Gewerbemietvertrag

Schriftliche Mietverträge setzen sich aus bestimmten Elementen zusammen. Wenn man die einzelnen Elementen abgecheckt hat, kann beim Mietvertrag nichts mehr schiefgehen.

So muss an erster Stelle der Vertragsgegenstand genau festgelegt sein. Als Vertragsgegenstand betrachtet man die Mieträume. Ist ein Raum nicht im Mietvertrag beschrieben, so ist er kein Vertragsgegenstand. Wichtig ist hier, dass man die Zimmer auf den Quadratmeter genau misst. Eine Skizze im Vertrag ist immer praktisch, ebenso wie man beachten sollte, dass zusätzliche Flächen wie Lagerräume und dergleichen mitbedacht werden.

Anschließend geht es darum, dass man als Vermieter daran interessiert sein sollte, einen genauen Vertragszweck festzulegen. Es geht also darum, wofür der Mieter die Gewerbefläche nutzen will. Der Mieter wird selbstverständlich probieren, eine möglichst offene Formulierung zu finden, damit er gegebenenfalls weitere oder andere Tätigkeiten auf der Fläche ausüben darf. Als Vermieter sollte man jedoch für eine möglichst genaue Formulierung sorgen, um nicht ausgenutzt zu werden.

Darüber hinaus muss man selbst als Vermieter beachten, dass man dafür verantwortlich ist, dass die Gewerbefläche für den vertraglich festgelegten Zwecke nutzbar ist. Ist sie das nicht und es treten irgendwelche Probleme auf, so lässt sich der Vermieter dafür haftbar machen.

Alles zur Miete

Ein weiterer wichtiger Punkt des Gewerbemietvertrages ist die Miete. In einem Mietvertrag für Gewerbe lässt sich die Miethöhe und der Zeitpunkt der Zahlung der Miete frei festlegen, empfohlen ist natürlich die monatliche Zahlung. Lediglich zu hoch darf die Miete nicht ausfallen, da man ansonsten gegen gute Sitten verstößt und Mietwucherei betreibt. So gibt es in der Justiz bestimmte Grenzen, wobei man sich im Einzelfall nie ganz sicher sein kann. So solle die Miete beispielsweise nicht 20 % über dem üblichen Entgelt liegen, wenn lokal gewerbliche Flächen knapp sind. Eine andere Formulierung lautet, dass die Miete nicht 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wenn man Mietwucherei begeht und der Mieter klagt, muss man im schlimmsten Falle das zu viel gezahlte Geld wieder zurückgeben.

Wie man Mieterhöhungen handhaben will, sollte man vorab klären. So muss zuvor im Gewerbemietvertrag geklärt worden sein, dass eine Mieterhöhung überhaupt möglich ist. Ohne die Zustimmung des Mieters darf man lediglich die Indexmiete oder die Staffelmiete zur Mieterhöhung zurate ziehen.

Bei der Indexmiete wird der Wert der Miete gesichert, indem man eine preisindexbezogene Wertsicherungsklausel einbaut. Indem man die Miete auf einen Index bezieht, kann man der Inflation und Deflation der nationalen Währung ausweichen und letzten Endes immer denselben Wert für die Miete bezahlen. Hier muss nicht zwangsläufig immer die Miete erhöht werden, unter bestimmten Umständen kann sie auch fallen.

Bei der Methode der Staffelmiete erhöht man die Mietkosten zu vereinbarten Zeitpunkten. Beim Gewerbemietvertrag darf man den Zeitpunkt frei entscheiden. Ebenso kann man die Mieterhöhung entweder als prozentualen Anteil oder als festen Geldbetrag festlegen.

Als Vermieter findet man sich in der glücklichen Position, wenn man gewerbliche Flächen vermietet, dass man jegliche Nebenkosten auf den Mieter verlagern kann. Hierfür muss man die einzelnen Nebenkosten jedoch im Vertrag entsprechend listen. Die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen jedoch besonders abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass mindestens ein Teil dieser Kosten verbrauchsunabhängig sein muss. Darüber hinaus muss man im Gewerbemietvertrag festlegen, ob diese Nebenkosten pauschal abgezahlt werden oder als monatliche Vorauszahlung.

Fazit zum Gewerbemietvertrag

Hiermit sind die größten Schwachstellen des Gewerbemietvertrages geklärt. Wie wir sehen konnten, hat man als Vermieter von Gewerbeflächen zahlreiche Freiheiten bei der Gestaltung des Vertrages. Es gilt, darauf zu achten, dass man sich selbst möglichst viele Rechte zuspricht, da man als Vermieter so wenig Arbeit wie möglich haben will. Problematische Mieter gibt es schon genug, man selbst sollte sich das Leben einfach so leicht wie möglich machen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist mit der Mietkaution?

Bei Mietverträgen für Gewerbe kann die Mietkaution frei vereinbart werden. Eine große Rolle spielt die Kaution bei gewerblichen Flächen jedoch nicht, in der Regel reicht schon eine Bankbürgschaft aus.

Wie sieht es mit dem Kündigen aus?

Die Vertragsdauer eines Gewerbemietvertrages wird im Vertrag geregelt. Anschließend ist es enorm schwer, den Vertrag frühzeitig zu kündigen. Kündigen lässt er sich, wenn aufgrund von Vertragsverstößen Probleme vorliegen. Ansonsten kann man zuvor im Vertrag ein Sonderkündigungsrecht festlegen. Die Nachmieter-Klausel existiert auch, nach welcher der Mieter einen Nachmieter bestimmen muss, um früher ausziehen zu dürfen. Wenn sich beide Parteien auf einen früheren Vertragsschluss einigen, ist das auch legitim.

Wie kann ich mögliche Mietminderungen verhindern?

Unter bestimmten Umständen darf der Mieter anfordern, dass die Miete heruntergesetzt werden soll. Der genaue Prozentanteil, um welchen die Miete gesenkt wird, hängt natürlich vom Einzelfall ab. Da man als Vermieter sein täglich Brot durch seine Immobilien verdient, wollen wir natürlich den Ausfall von Geld verhindern.

Ein Grund für eine Mietminderung ist ein Sachmangel, wenn etwa der gemietete Raum für den vertraglich festgelegten Verwendungszweck nicht angewandt werden kann. Das kann beispielsweise bei massivem Schimmel oder Feuchtigkeitsproblemen der Fall sein.

Ein anderes Problem wäre der Rechtsmangel. Vermietet man beispielsweise eine Ladenfläche, welche der Miete anschließend nicht effektiv nutzen darf, so muss man als Vermieter dafür finanziell geradestehen.

Ansonsten sollte man nichts versprechen, was die Mietfläche nicht hat, da man dafür bares Geld bezahlen muss. Ist die Mietfläche beispielsweise kleiner als angegeben, so muss man mit Kosten rechnen.

Wieso verpachte ich die Fläche nicht?

Viele Menschen verwechseln das Verpachten und das Vermieten, darum wollen wir die Begriffe kurz klären. Während der Mieter lediglich eine gemietete Fläche nutzen darf, so darf der Pächter aus dieser seinen eigenen Profit schlagen, sie beispielsweise selbst weitervermieten und dergleichen. Bei der Gewerbemiete kann man lediglich eine Fläche vermieten, eine Pacht kann jedoch Gegenstände, Arbeitsutensilien und selbst landwirtschaftliche Flächen umfassen. Zudem laufen Pachtverträge normalerweise auf eine längere Zeit als Mietverträge für Gewerbe.

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