Befristeter Mietvertrag

Befristeter Mietvertrag – Vor Abschluss eines Mietvertrages stellt sich oftmals die Frage, ob man diesen befristen soll oder kann. Sowohl der Vermieter, als aber auch der Mieter können ein Interesse daran haben, dass der Mietvertrag nur für einen genau bestimmten Zeitraum läuft. Während befristete Mietverträge im Gewerbemietrecht Gang und Gäbe sind, unterliegen sie im Wohnraummietrecht genau definierten Voraussetzungen.

Obwohl diese Voraussetzungen oftmals nicht erfüllt sind (Beispiel bei Mietverträgen mit Expats), kommt es meistens dann zu keinen Schwierigkeiten, wenn vor allem der Mieter ein Interesse an der Befristung des Mietverhältnisses hat.

1.              Unter welchen Voraussetzungen kann ein Wohnraummietvertrag befristet werden?

Die Gründe, wegen derer ein Wohnraummietvertrag befristet werden kann, sind in § 575 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 BGB abschließend aufgezählt. Die Befristung ist also nur zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Befristung Eigenbedarf geltend machen kann, Gründe für eine Verwertungskündigung vorliegen, oder der Vermieter die Räume für einen Mitarbeiter benötigt.

1.1.        Befristeter Mietvertrag – Befristung wegen Eigenbedarf

Um einen Mietvertrag für Wohnraum wegen eines späteren Eigenbedarfs des Vermieters zu befristen, sind dieselben Voraussetzungen zu erfüllen, wie im Falle einer Kündigung wegen Eigenbedarfs.

Der Vermieter muss die Wohnung also für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen wollen.

Für welche Familienangehörigen der Vermieter Eigenbedarf geltend machen kann, ist nicht abschließend geregelt. Es kommt also auf den Einzelfall an. Dabei spielen der Verwandtschaftsgrad, sowie die enge persönliche Verbundenheit eine Rolle.

Bei engsten Familienangehörigen gilt allein das Verwandtschaftsverhältnis, um einen fremd witzigen Eigenbedarf zu begründen. Hierunter fallen unstreitig Kinder, Eltern und Geschwister. Nach dem BGH zählen jedoch auch Neffen/Nichten, Enkelkinder und Großeltern, sowie Ehegatten und eingetragene Lebenspartner zu den engsten Familienangehörigen. Ob zu diesen engsten Familienangehörigen eine enge persönliche Verbundenheit besteht, ist nicht entscheidend.

Soll für weiter entfernte Verwandte, wie zum Beispiel für Stiefkinder, Stiefelter, Schwager/Schwägerin oder Cousin/Cousine, gekündigt werden, muss zusätzlich zum Verwandtschaftsverhältnis eine enge persönliche Verbundenheit zum Vermieter bestehen.

Je entfernter der Grad der Verwandtschaft, desto höher sind die Anforderungen an die Darlegung der persönlichen Beziehung. Hat der Verwandte (z.B. ein Stiefkind) längere Zeit mit dem Vermieter in einem Haushalt gelebt, spricht dies in der Regel für einen engen sozialen Kontakt.

Personen, die in keinem verwandtschaftlichen Verhältnis zum Vermieter stehen (z.B. Lebensgefährte, Abkömmlinge des Lebensgefährten, Patenkinder), sind jedoch auch bei Bestehen engster sozialer Kontakte allenfalls zu den zum Haushalt gehörenden Personen, nicht aber zu den Familienangehörigen zu zählen.

Da die Personen, mit denen der Vermieter in einem Haushalt wohnt, meistens auch dessen Familienangehörige sind, kann eine Kündigung zu deren Gunsten bereits auf ihr Verwandtschaftsverhältnis gestützt werden. Durch die Variante „Angehörige“ das Haushalts des Vermieters werden jedoch auch Personen erfasst, mit denen der Vermieter nicht verwandt ist. Hierzu zählen insbesondere Pflege- und Hauspersonal.

1.2.        Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung

Die zulässige Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mieträume werden unter dem Überbegriff der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung zusammengefasst.

Die Anforderungen an eine Befristung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung sind niedriger, als im Falle einer Kündigung. Dies hängt damit zusammen, dass der Mieter im Falle einer Befristung weniger schützenswert ist, weil er sich bereits bei Abschluss des Mietverhältnisses darauf einstellen konnte, dass das Mietverhältnis nur von bestimmter Dauer sein wird. Dies kann ein Mieter, dessen Vermieter bei laufendem Mietverhältnis seine Absichten ändert, nicht. Daher kommt es bei der Befristung nicht darauf an, ob die Maßnahmen wirtschaftlich angemessen oder zur Abwendung eines Nachteils auf Seiten des Vermieters geboten sind.

Der Vermieter muss lediglich die Absicht haben, die Räume komplett zu beseitigen (1. Alternative). Einzige zusätzliche Voraussetzung ist, dass die Beseitigung auch öffentlich-rechtlich zulässig ist, dem Vermieter also eine Abbruchgenehmigung erteilt wird. Insbesondere in Gebieten, in denen eine Zweckentfremdungssatzung gilt, ist die Beseitigung von Wohnraum an zusätzliche Voraussetzungen geknüpft.

In der 2. Alternative muss der Vermieter die Absicht haben, die Räume umzugestalten oder zu modernisieren, wobei diese Maßnahmen durch das abzuschließende Mietverhältnis wesentlich erschwert werden würden. Eine erhebliche Erschwerung liegt bei jedem erheblichen Mehraufwand des Vermieters vor. Hier ist die Hürde also sehr niedrig.

1.3.        Wohnungsbedarf für Mitarbeiter

Eine Befristung ist dann möglich, wenn der Vermieter die Mieträume zukünftig einem zur Dienstleistung Verpflichteten, also sowohl einem Arbeitnehmer, als auch einem Dienstleister vermieten will.

2.              Kündigung statt Befristung

nachdem die Voraussetzungen zu Befristung eines Mietverhältnisses beinahe identisch sind für die Voraussetzungen einer Kündigung, stellt sich die Frage, weshalb ein Mietverhältnis überhaupt befristet werden soll.

Grundsätzlich gilt, dass ein Mieter, der bereits bei Abschluss des Mietvertrages auf den Umstand hingewiesen wurde, dass das Mietverhältnis in naher Zukunft enden wird, dies in der Regel auch so akzeptiert und bei Eintreten des Befristungsgrundes sich weniger zur Wehr setzen wird, als ein Mieter, der einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hat und davon ausgeht, die Wohnung auch über einen langen Zeitraum nutzen zu können.

Im Weiteren ist zwischen den unterschiedlichen Befristungsmöglichkeiten zu unterscheiden:

Weil bei Eigenbedarf die Person, zu dessen Gunsten die Befristung erfolgt, genau bezeichnet werden muss und sich im Laufe der Zeit dieser Umstand ändern kann, kann anstelle der Befristung auch ein Hinweis im Mietvertrag erfolgen, dass der Vermieter beabsichtigt, Eigenbedarf anzumelden. Der Eigenbedarf selbst kann dann durch eine entsprechende Kündigung geltend gemacht werden. Hier sind insbesondere die je nach Dauer des Mietverhältnisses bestehenden Kündigungsfristen zu beachten.

Vor allem dann, wenn der Vermieter bauliche Änderungen beabsichtigt, ist eine Befristung des Mietverhältnisses zwingend erforderlich, da die Kündigungsmöglichkeiten für einen solchen Fall wesentlich schwieriger durchzusetzen sind. Dasselbe gilt im Falle der Absicht, die Wohnung einem zur Dienstleistung Verpflichteten zur Verfügung zu stellen.

3.              Befristeter Mietvertrag – Angabe der Befristung im Mietvertrag

Weil die Befristung nur wirksam ist, wenn ihr Grund dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitgeteilt worden ist, ist der Grund am besten direkt im Mietvertrag anzugeben.

Der Grund der Befristung muss am Ende des Mietvertrages noch gegeben sein. Sollte also zum Beispiel der Eigenbedarf weggefallen sein, wird die Befristung unwirksam und das Mietverhältnis wandelt sich in ein unbefristetes Mietverhältnis.

4.              Wirkung der Befristung

Die Befristung führt dazu, dass der Mietvertrag weder vom Vermieter, noch vom Mieter ordentlich gekündigt werden kann. Eine Kündigung ist dann also nur noch aus wichtigem Grund möglich. Sowohl Mieter, als auch Vermieter binden sich für die Zeit der Befristung.

5.              Folgen einer unwirksamen Befristung

Ist die Befristung unwirksam, kommt ein unbefristetes Mietverhältnis zustande. Oftmals kommt es, weil die Parteien von einer wirksamen Befristung ausgegangen sind, zu sogenannten Kettenmietverträgen, bei denen zur Verlängerung des Mietverhältnisses immer wieder neue befristete Mietverträge abgeschlossen werden. Bei diesen Mietverträgen kommt es ausschließlich auf den Inhalt des ersten Mietvertrages an.

6.              Befristeter Mietvertrag – Was tun, wenn eine Befristung nicht zulässig ist

Alternativ zur Befristung kann ein unbefristetes Mietverhältnis abgeschlossen werden, das der Mieter zum gewünschten Termin der Befristung kündigt.

Aus Vermietersicht wäre es am günstigsten, wenn der Mieter die Kündigung bereits vor Abschluss des Mietvertrages unterzeichnet. Hier dürfte jedoch fraglich sein, ob dies wegen Umgehung der Mieterschutzvorschriften zulässig ist. Aus diesem Grund sollte zunächst der Mietvertrag unterzeichnet werden, und der Mieter sodann die Kündigung unterzeichnen und übergeben, auch wenn der Vermieter damit Gefahr läuft, dass der Mieter zwar den Mietvertrag unterzeichnet, dann aber nicht mehr die Kündigung.