Hat der Makler seine Arbeit getan und der Verkäufer will trotz Maklervertrag und Kaufinteressenten seine Immobilie nicht verkaufen, stellt sich die Frage, was das für die Maklerprovision bedeutet und ob der Makler einen Anspruch gegenüber dem Verkäufer wegen seiner geleisteten Arbeit geltend machen kann?
Egal ob Makler und Auftraggeber einen einfachen Maklervertrag oder (qualifizierten) Alleinauftrag abschließen: Es steht dem Verkäufer immer frei, die Immobilie zu verkaufen oder den Verkauf nicht zu vollziehen. Der Makler kann den Immobilieneigentümer nicht dazu zwingen, ein Geschäft abzuschließen, welches er selbst ihm vermittelt hat.
Selbst dann, wenn der Makler einen geeigneten Kaufinteressenten findet, kann der Verkäufer trotz Maklervertrag sich dazu entscheiden, nicht zu verkaufen.
Maklervertrag Verkäufer will nicht mehr verkaufen – Wann hat der Makler einen Provisionsanspruch?
Diese Freiheit des Verkäufers ist ein Risiko für den Makler. Denn der Makler erhält nur dann seine Provision, wenn der Hauptvertrag – der notariell beglaubigte Immobilienkaufvertrag – zustande kommt. Und ob dieser geschlossen wird, ist wie oben gezeigt, alleinig vom Verkäufer / Käufer abhängig.
Entscheidet sich der Verkäufer gegen den Verkauf, hat der Makler das Problem, dass er keine Provision verlangen kann. Sofern der Maklervertrag nicht entsprechende Klauseln enthält, kann es passieren, dass der Makler seine bereits erbrachte Leistung gar nicht vergütet bekommt.
Damit der Makler unabhängig vom Erfolg des Vertrages einen Aufwendungsersatz verlangen kann, muss dieser im Maklervertrag vereinbart und bestimmt werden. Ohne eine entsprechende, rechtssicher formulierte Klausel kann der Makler seine Aufwendungen nicht verlangen, wenn der Verkäufer nicht mehr verkaufen will.
Im Falle des Aufwendungsersatzes kann der Makler jedoch nur tatsächlich entstandene Aufwendungen vom Auftraggeber fordern. Umfasst sind vor allem Drittkosten, wobei die eigentliche Arbeitsleistung nicht inkludiert ist.
In welchem Umfang ein Aufwendungsersatz – im Fall Verkäufer will nicht mehr verkaufen – zulässig und durchsetzbar ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Individuelle Musterverträge sichern die Maklerprovision ab und verhindern wirtschaftliche Schäden.
Da es dem Verkäufer freisteht, sich für oder gegen den Verkauf zu entscheiden, kann der Makler keinen Schadensersatz verlangen, wenn der Verkäufer seine Immobilie doch nicht mehr verkaufen möchte. Ein solcher Anspruch scheidet also für Makler meist aus, da der Verkäufer durch den „Nicht-Verkauf“ keine Pflicht aus dem Maklervertrag verletzt.
Sollte ein Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber geschlossen werden, der den Verkäufer gegenüber dem Makler zum Verkauf der Immobilie verpflichtet, muss dieser durch § 311b BGB notariell beurkundet werden, um wirksam zu werden.
Wenn der Verkäufer dem Käufer Anlass dazu gegeben hat, darauf vertrauen zu dürfen, dass ein Kaufvertrag zustande kommt, ist es denkbar, dass der Kaufinteressent einen Anspruch hat, wenn der Verkäufer plötzlich nicht mehr verkaufen möchte. In diesem Fall könnten dem Käufer entstandene Kosten für die Vertragserstellung / Vertragsprüfung ersetzt werden:
Entscheidende Voraussetzung für solche Ansprüche ist, dass ein vorvertragliches Schuldverhältnis besteht, dessen Pflichten durch eine Partei verletzt wurden – der Jurist spricht von culpa in contrahendo (c.i.c.).
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Ihre Vertragsvorlage für Maklerverträge sollte entsprechende Klausel beinhalten, die Sie für den Fall absichern, dass der Verkäufer nicht mehr verkaufen möchten. Andernfalls haben Sie keinen Anspruch auf Provision und bleiben schlimmstenfalls auf den Kosten sitzen.
Wir sorgen im Zuge unserer Beratung für individuelle, rechtskonforme und auf Ihr Tagesgeschäft zugeschnittene Maklervertragsvorlagen. Dadurch sichern Sie sich und Ihre Provision ab.
Seit Juni 2010 bin ich als Rechtsanwalt zugelassen. Schnell war klar, dass ich meine Tätigkeit selbständig am besten ausüben kann, weshalb ich mich bereits im März 2011 selbständig gemacht habe.
Anfangs war ich noch in mehreren Rechtsgebieten tätig, habe mich aber immer mehr spezialisiert, so dass ich spätestens seitdem ich den Kurs für den „Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht“ absolviert hatte, meine Spezialisierung gefunden hatte.
Neben dem reinen Miet- und WEG-Recht berate ich auch bei Übertragungen von Immobilien. Sei es beim (Ver)Kauf, bei Schenkungen oder im Rahmen von Nachlassregelungen.
Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.
Bereits seit 2010 widmen wir uns dem Thema Immobilienrecht. Den Mangel an Erfahrung haben wir anfangs durch umfangreiche Recherchen ausgeglichen. Doch auch nach vielen Berufsjahren spielt Recherche für uns immer noch eine wichtige Rolle, um auf dem Laufenden zu bleiben.
Johannes Huber zu Gast bei “Einfach erklärt, Abendschau DR24”
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Rechtsanwalt Johannes Huber | Immobilienrecht & Mietrecht München
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