Insbesondere Makler sollten die wichtigsten BGB Maklervertrag-Normen kennen und wissen, was sie zu bedeuten haben. In diesem Beitrag erfahren Sie unter anderem, welche Gesetze für den Provisionsanspruch gelten, was neuerdings für die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt und ob bei einem Maklervertrag Textform erforderlich ist. Eine Reise in den Maklervertrag BGB Paragraphen-Jungel:
Zentrale Anspruchsgrundlage des Maklers auf seinen Lohn ist der § 652 Abs. 1 S. 1 BGB. Dort wird bestimmt, dass der Auftraggeber, der dem Makler für den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrags oder die tatsächliche Vermittlung einen Maklerlohn verspricht, diesen bei Erfüllung der Pflicht auch leisten muss.
Nachweismakler: Leistung ist erbracht, wenn Makler dem Auftraggeber eine Mitteilung macht, die dafür sorgt, dass der Kunde in konkrete Verhandlungen für den Hauptvertrag treten kann.
Vermittlungsmakler: Leistung ist erbracht, wenn der angestrebte Hauptvertrag tatsächlich herbeigeführt wurde. Der Makler muss auf den Interessenten mit dem Ziel den Vertragsschluss zu erreichen, eingewirkt haben.
Auffällig ist, dass der einfache Maklervertrag den Makler nicht selbst zu einer Leistung verpflichtet. Es handelt sich um einen einseitigen Vertrag, der die Leistungspflicht der Zahlung der Maklerprovision bei Nachweis- oder Vermittlungserfolg begründet. Anders ist das zum Beispiel bei einem Makleralleinauftrag, wo der Makler zum tätig werden verpflichtet wird.
Für Makler ist es wichtig, auch dann ihren Aufwand ersetzt zu bekommen, wenn die Vermittlung der Immobilie nicht erfolgen konnte. Für diesen Fall schreibt das Maklerrecht vor, dass ein Aufwandsersatz gem. § 652 Abs. 2 BGB nur gefordert werden kann, wenn dieser im Maklervertrag vereinbart wurde.
Der Aufwendungsersatz wird typischerweise in den AGB festgesetzt. Ersatzfähig kann nur der konkrete betriebene Aufwand sein. Ein unangemessen hoher Aufwendungsersatz von über 10 Prozent der vereinbarten Provision ist nicht durchsetzbar. Kosten können sein:
Der Makler muss seine Aufwendungen dokumentieren, da er in der Beweispflicht steht, im Streitfall nachzuweisen, welche Kosten ihm tatsächlich für die versuchte Vermittlung entstanden sind.
In der Praxis ist der § 653 BGB meist nicht beachtlich, da die Maklerprovision im Maklervertrag vereinbart wird. Es wird sichergestellt, dass eine Provision als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Ein Dissens der Parteien über die Entgeltlichkeit scheidet aus; obgleich es an der erforderlichen Willenseinigung fehlen kann.
Ob der Lohnanspruch für einen BGB Maklervertrag dadurch verwirkt, dass der Makler für die andere Vertragspartei auch tätig gewesen ist, hängt davon ab, ob die Doppeltätigkeit erlaubt oder unerlaubt ist. Für den Fall, dass die Doppeltätigkeit vertragswidrig ist, wird der Makler durch den Wegfall seines Lohn- und Aufwendungsersatz-Anspruchs bestraft. Auf einen Schaden für den Auftraggeber kommt es nicht an.
Ein Fall der erlaubten Doppeltätigkeit ist die Doppelprovision gem. § 656c BGB. Hier ist es explizit vorgesehen, dass Makler Käufer und Verkäufer gleichzeitig vertritt.
Für den Vermittlungs- und Nachweismakler gilt gleichermaßen, dass die Provision herabgesetzt werden kann, wenn diese unverhältnismäßig hoch ist. Die Herabsetzung erfolgt durch einen Richter. Ob die Vergütung unverhältnismäßig ist, hängt von den Interessen des Maklers und dem Nutzen für Auftraggeber ab.
Der Auftraggeber muss einen entsprechend einen Antrag stellen, der nur möglich ist, wenn die Vergütung noch nicht geleistet wurde. Der Makler kann den § 655 BGB nicht vertraglich ausschließen.
Seit Dezember 2020 gelten besondere Regelungen für Maklerverträge, die die Vermittlung oder Nachweis der Vermittlung von Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern zum Gegenstand haben.
Abweichend von der allgemeinen Formfreiheit von Maklerverträgen müssen solche Verträge der Maklervertrag Textform entsprechen (§ 126b BGB). Der Inhalt soll für die Vertragsparteien dokumentiert werden. Dabei ist es unerheblich, ob der Käufer Verbraucher ist. Ein Verstoß gegen die Maklervertrag Textform hat die Nichtigkeit gem. § 125 S. 1 BGB zur Folge. Die Erklärung muss in einer Urkunde oder in einer zur dauerhaften Wiedergabe geeigneten Weise abgegeben werden:
Eine Maklervertrag Schriftform wird nicht gefordert. Bei der Schriftform müsste die Erklärung durch eine eigenhändige Unterschrift ergänzt werden. Das ist bei einem solchen Maklervertrag nicht nötig.
Nach § 656b BGB sind die folgenden zwei Vorschriften über die Aufteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer nur dann anwendbar, wenn der Käufer der Immobilie ein Verbraucher ist. Der Status des Verkäufers ist unerheblich. Verbraucher ist gem. § 13 BGB “jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.”
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Geht der Makler einen Maklervertrag mit Käufer und Verkäufer ein, so wird die Maklerprovision zwischen diesen zu gleichen Teilen bezahlt. Beträgt die Provision beispielsweise 7 Prozent, zahlt jeder 3,5 Prozent an den Makler.
Der Makler kann nicht für eine Partei kostenlos arbeiten. Tut er dies, kann er von der anderen Partei ebenfalls keinen Maklerlohn verlangen (§ 656c Abs. 1 S.3 BGB). Davon kann auch im BGB Maklervertrag nicht abgewichen werden – andernfalls ist der Vertrag nach § 656c Abs. 2 BGB unwirksam.
Hat nur eine Partei einen Maklervertrag geschlossen, kann sich die Provision nur so geteilt werden, dass derjenige, der mit dem Makler einen Vertrag hat, mindestens die Hälfte der Provision übernimmt. Die Person, die keinen Maklervertrag geschlossen hat, darf höchstens 50 Prozent leisten müssen. Diese Pflicht wird in Immobilienkaufvertrag vereinbart und wird erst fällig, wenn der Vertragspartner an den Makler nachweislich gezahlt hat (§ 656d Abs. 1 S.2 BGB). Auch bei dieser Variante kann keiner Partei die Maklertätigkeit kostenlos geboten werden, ohne dass der gesamte Provisionsanspruch entfällt – s. § 656d Abs. 2 BGB.
Die vergleichsweise wenigen Gesetze zum Maklervertrag im BGB bedürfen einer rechtskonformen Auslegung und bilden das rechtliche Fundament der Maklertätigkeit auf Basis des Maklervertrages. Als Fachanwalt stehe Ihnen RA Huber stets mit kompetenter Beratung und umfassender Vertretung zur Seite, wenn es um maklerrechtliche Sachverhalte jeglicher Art geht.
Verbraucher unterstützt Rechtsanwalt Huber insbesondere in Fällen, in welchen der Makler gegen Vorschriften zum Maklerlohn verstößt und diese Ansprüch geltend gemacht werden sollen.
Seit Juni 2010 bin ich als Rechtsanwalt zugelassen. Schnell war klar, dass ich meine Tätigkeit selbständig am besten ausüben kann, weshalb ich mich bereits im März 2011 selbständig gemacht habe.
Anfangs war ich noch in mehreren Rechtsgebieten tätig, habe mich aber immer mehr spezialisiert, so dass ich spätestens seitdem ich den Kurs für den „Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht“ absolviert hatte, meine Spezialisierung gefunden hatte.
Neben dem reinen Miet- und WEG-Recht berate ich auch bei Übertragungen von Immobilien. Sei es beim (Ver)Kauf, bei Schenkungen oder im Rahmen von Nachlassregelungen.
Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.
Bereits seit 2010 widmen wir uns dem Thema Immobilienrecht. Den Mangel an Erfahrung haben wir anfangs durch umfangreiche Recherchen ausgeglichen. Doch auch nach vielen Berufsjahren spielt Recherche für uns immer noch eine wichtige Rolle, um auf dem Laufenden zu bleiben.
Johannes Huber zu Gast bei “Einfach erklärt, Abendschau DR24”
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