Schnell Vertrag aufsetzen und einfach ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Das funktioniert nicht. Bei Immobiliengeschäften spielt der Immobilienkaufvertrag eine zentrale Rolle. Korrekte Formulierungen, individuelle Bestimmungen und die notarielle Beurkundung sind unerlässlich.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Inhalte in einem Immobilienkaufvertrag aufgenommen werden sollten, wie der Hauskauf abläuft und welche Rolle der Notar dabei spielt.
Bei einem Immobilienkaufvertrag handelt es sich um einen Kaufvertrag nach § 433 BGB, der durch die Regelung des § 311b BGB modifiziert wird. Demnach sind Kaufverträge, die Immobilien oder Grundstücke als Kaufgegenstand haben, stets schriftlich zu fassen und notariell zu beurkunden.
Im Kaufvertrag werden alle Rechten und Pflichten der beiden Vertragsparteien bestimmt. Hauptleistungspflichten sind, dass der Käufer dem Verkäufer den Kaufpreis zahlt und der Verkäufer dem Käufer Besitz (Schlüsselübergabe) und Eigentum (Grundbucheintragung) an der Kaufsache verschafft.
Je nach Art der Immobilie sind einige Besonderheiten zu beachten, die auch Einfluss auf die Gestaltung des Kaufvertrages haben können:
Mit einem Immobilienkaufvertrag über eine Eigentumswohnung oder bei nicht real geteilten Doppelhaushälften wird der Käufer Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Den erworbenen Anteil an der Immobilie bestimmt die Teilungserklärung. Im Kaufvertrag dürfen nur solche Räumlichkeiten aufgeführt sein, die dem Käufer gemäß der Teilungserklärung zustehen.
Im Immobilienkaufvertrag sollte genauestens festgehalten werden, welche Arbeiten abgeschlossen sein müssen, damit das Haus schlüsselfertig übergeben werden kann.
Von der ersten Besichtigung der Immobilie bis hin zur Schlüsselübergabe und Eintragung ins Grundbuch gilt es zahlreiche Schritte zu erledigen. Eine grobe Orientierung, was getan werden muss, nachdem die Einzelheiten geklärt sind, bietet dieser Ablauf:
Wegen der Tragweite eines Immobilien- bzw. Grundstücksgeschäfts hat der Gesetzgeber bestimmt, dass ein Immobilienkaufvertrag durch einen Notar zu beurkunden ist (§ 311b BGB). Als neutrale Partei klärt der Notar über Tragweite und rechtliche Risiken sowie Folgen des Immobilienkaufvertrages auf, berät aber nicht, weshalb die Begleitung des Kaufs/Verkaufs durch einen Anwalt ratsam ist, der ausschließlich die Interessen der Mandantschaft im Blick hat.
Ein nicht notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag ist nicht gesetzeskonform, kann jedoch inhaltlich trotzdem rechtsgültig werden. Dafür muss jedoch die Auflassung und Änderung des Grundbuches erfolgt sein. Diese Vorgehensweise ist jedoch riskant und in der Praxis zu vermeiden.
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Der Notar wird von Käufer und Verkäufer ausgesucht. Ein Makler kann in der Regel den Notar seines Vertrauens vermitteln. Üblich ist es, dass die Notarkosten und die Kosten für den Grundbucheintrag durch den Käufer geleistet werden. Sollte der Käufer dieser Zahlungspflicht wegen Zahlungsunfähigkeit nicht nachkommen, haftet der Verkäufer für diese Schulden.
Notare rechnen nach dem zweifachen Gebührensatz nach GnotKG ab. Wie hoch die Kosten tatsächlich sind, richtet sich also nach dem Kaufpreis. Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro läge die Notargebühr bei 1070 Euro. Insgesamt lassen sich die Nebenkosten für Notar und Grundbuch mit folgender Faustformel schätzen:
Kaufpreis der Immobilie * 0,02 (2%) = Notar- und Grundbuchkosten
Im Immobilienkaufvertrag kann abweichend geregelt werden, dass der Verkäufer für Notarkosten / Grundbucheintragung aufkommt oder dass sich die Parteien die Kosten teilen.
Nachdem der Immobilienkaufvertrag beurkundet wurde, ist ein Rücktritt nicht mehr ohne Weiteres möglich. Wurden im Kaufvertrag keine Bestimmungen getroffen, gelten die gesetzlichen Regelungen. Danach ist ein Rücktritt nur möglich, wenn
Seit Juni 2010 bin ich als Rechtsanwalt zugelassen. Schnell war klar, dass ich meine Tätigkeit selbständig am besten ausüben kann, weshalb ich mich bereits im März 2011 selbständig gemacht habe.
Anfangs war ich noch in mehreren Rechtsgebieten tätig, habe mich aber immer mehr spezialisiert, so dass ich spätestens seitdem ich den Kurs für den „Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht“ absolviert hatte, meine Spezialisierung gefunden hatte.
Neben dem reinen Miet- und WEG-Recht berate ich auch bei Übertragungen von Immobilien. Sei es beim (Ver)Kauf, bei Schenkungen oder im Rahmen von Nachlassregelungen.
Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.
Bereits seit 2010 widmen wir uns dem Thema Immobilienrecht. Den Mangel an Erfahrung haben wir anfangs durch umfangreiche Recherchen ausgeglichen. Doch auch nach vielen Berufsjahren spielt Recherche für uns immer noch eine wichtige Rolle, um auf dem Laufenden zu bleiben.
Johannes Huber zu Gast bei “Einfach erklärt, Abendschau DR24”
Unsere Beratung im Zusammenhang mit Übertragungen von Immobilien geht über die reine Prüfung des notariellen Kaufvertrages hinaus. Neben dem Kaufvertrag selbst prüfen wir alle im Zusammenhang mit dem Kauf relevanten Unterlagen und Informationen. Dazu zählen z.B.:
Uns ist es wichtig, dass Sie sorgenfrei Ihre Immobilie erwerben und vor unliebsamen Überraschungen gefeit sind. Sie profitieren von unserer Erfahrung und Fachkenntnis, die wir uns durch die Spezialisierung auf das Immobilienrecht und die Prüfung hunderter Kaufverträge erarbeitet haben.
Haben Sie Fragen, oder benötigen einen rechtlichen Rat? Wir freuen uns, Ihnen behilflich sein zu können.
Unser Standort befindet sich in München.
Rechtsanwalt Johannes Huber | Immobilienrecht & Mietrecht München
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