Wer einen Maklervertrag kündigen möchte, sollte im Voraus klären, ob das möglich ist, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und welche Rechtsfolgen sich daraus ergeben können.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wann eine Kündigung möglich ist, wann außerordentlich gekündigt werden kann und wann trotzdem Provision oder Schadensersatz / Aufwandsersatz gezahlt werden muss.
Ist die Frist, um den Maklervertrag widerrufen zu können, verstrichen und soll die Zusammenarbeit vorzeitig beendet werden, muss eine Kündigung ausgesprochen werden. Was die Möglichkeiten und Voraussetzungen der Kündigung angeht, ist zwischen zwei Formen des Maklervertrages zu unterscheiden:
Ein befristeter Maklervertrag endet im Normalfall mit dem Ablauf der Vertragslaufzeit. Sofern keine automatische Verlängerung im Maklervertrag vereinbart wurde, ist keine Kündigung vor Vertragsende nötig. Befindet man sich bereits in der verlängerten Vertragslaufzeit, so kann der Vertrag ordentlich gekündigt werden. Um sich vor Laufzeitende vom Vertrag zu lösen, muss eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
Um außerordentlich den Maklervertrag kündigen zu können, muss gemäß § 626 BGB ein wichtiger Grund vorliegen, der ein Festhalten an der bestehenden Vereinbarung unzumutbar macht. Ein wichtiger Grund ist zumeist eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Maklers (oder des Auftraggebers). Beispielsweise:
Wird dem Auftraggeber eine solche Pflichtverletzung bekannt, kann er innerhalb von zwei Wochen den Maklervertrag kündigen. Auf Nachfrage des Maklers muss der Kündigungsgrund unverzüglich mitgeteilt werden.
Sofern die Vertragslaufzeit eines befristeten Maklervertrages ungerechtfertigt lang ist, kann dieser Umstand selbst ein Kündigungsgrund sein. Ein solcher Vertrag ist wegen Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB nichtig. Ob die Vertragslaufzeit so ausufernd ist, dass man den Maklervertrag kündigen darf, hängt vom Einzelfall ab.
In der Regel wird eine Laufzeit zwischen sechs und acht Monaten für angemessen gehalten. Bei schwierig zu vermittelnden Immobilien ist auch mehr möglich. Im Streitfall ist eine außergerichtliche Einigung oder eine gerichtliche Klärung möglich.
Wer einen Maklervertrag kündigen möchte, der sollte dies in jedem Fall schriftlich tun – auch dann, wenn der Vertrag mündlich geschlossen wurde. Sofern es sich nicht um eine außerordentliche Kündigung handelt, reichen folgende Angaben:
Die außerordentliche Kündigung sollte stets den Kündigungsgrund beinhalten. Ansonsten müssen ebenfalls die oben genannten Inhalte aufgeführt sein. Es kann ein formloses Schreiben aufgesetzt werden oder eine Maklervertrag kündigen Vorlage genutzt werden.
In jedem Fall sollten verlangt werden, dass die Kündigung durch Makler oder Auftraggeber schriftlich bestätigt wird.
Sobald die Kündigung wirksam ausgesprochen wird, besteht zwischen den Parteien kein Maklervertrag mehr. Der Makler kann jedoch unter gewissen Umständen einen Anspruch gegenüber dem Auftraggeber haben. Mögliche Anspruchsgründe sind:
Wenn der Auftraggeber selbst eine Pflichtverletzung begeht, kann der Makler einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Makleralleinauftrag abgeschlossen wurde, der Auftraggeber aber trotzdem noch andere Makler beauftragt hat. Der dadurch entgangene Gewinn kann gefordert werden.
Auf der anderen Seite ist es denkbar, dass der Makler – nachdem der Maklervertrag gekündigt wurde – eine Aufwandsentschädigung begehrt. Diese muss im Vertrag vereinbart sein (§ 652 Abs. 2 BGB) und bestimmt, dass er unabhängig vom Erfolg für seine Bemühungen entlohnt wird – zwischen acht und neun Prozent der Provisionshöhe ist angemessen.
Als Makler muss man sich vor den wirtschaftlichen Folgen einer Kündigung schützen. Rechtsanwalt Huber sorgt dafür, dass Makler gerecht vergütet werden und ihnen keine Schäden durch unwirksame Kündigungen oder Kündigungen mit Umgehungsabsicht entstehen.
Verbraucher unterstützt RA Huber insbesondere bei ungerechtfertigten Makler-Kündigungen, unwirksamen Maklerverträgen oder Anspruchsforderungen durch oder gegen den Makler.
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Grundsätzlich ist das möglich. Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Maklervertrag auch nach Kündigung eine Nachwirkung entfaltet. Wird die Immobilie an einen Käufer veräußert, der durch die Arbeit des Maklers auf das Geschäft aufmerksam geworden ist, ist die Maklerprovision – trotz nicht mehr bestehendem Vertrag – fällig. Einen Maklervertrag kündigen und privat verkaufen, schützt also nicht zwangsläufig vor der Provisions-Zahlungspflicht.
Den Maklervertrag zu kündigen, verursacht keine direkten Kosten. Auf Rechtsfolgenseite kann es jedoch passieren, dass durch die Kündigung ein Anspruch auf Schadensersatz (bei unwirksamer Kündigung oder Pflichtverletzung durch Auftraggeber) oder Aufwandsentschädigung (vertraglich vereinbart) ausgelöst wird. So können durch das Maklervertrag kündigen Kosten entstehen – auch dann, wenn die Immobilie nicht vermittelt wurde.
Seit Juni 2010 bin ich als Rechtsanwalt zugelassen. Schnell war klar, dass ich meine Tätigkeit selbständig am besten ausüben kann, weshalb ich mich bereits im März 2011 selbständig gemacht habe.
Anfangs war ich noch in mehreren Rechtsgebieten tätig, habe mich aber immer mehr spezialisiert, so dass ich spätestens seitdem ich den Kurs für den „Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht“ absolviert hatte, meine Spezialisierung gefunden hatte.
Neben dem reinen Miet- und WEG-Recht berate ich auch bei Übertragungen von Immobilien. Sei es beim (Ver)Kauf, bei Schenkungen oder im Rahmen von Nachlassregelungen.
Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.
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Bereits seit 2010 widmen wir uns dem Thema Immobilienrecht. Den Mangel an Erfahrung haben wir anfangs durch umfangreiche Recherchen ausgeglichen. Doch auch nach vielen Berufsjahren spielt Recherche für uns immer noch eine wichtige Rolle, um auf dem Laufenden zu bleiben.
Johannes Huber zu Gast bei “Einfach erklärt, Abendschau DR24”
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