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Gewerbemietvertrag

Was man beim Gewerbemietvertrag beachten muss

Im Vergleich zu normalen Wohnraummietverträgen ist der Gewerbemietvertrag um einiges freier. Als Vermieter kommt es hier auf die eigene Finesse an, damit man sich möglichst viele Probleme erspart und das beste Geld aus der Angelegenheit rausholt. Die häufigsten Fehler, die Vermieter begehen, wollen wir in diesem Ratgeber kurz klären.

 

Gewerbemietvertrag – Grundsätzliches zur rechtlichen Lage

Rechtlich nimmt der Gewerbemietvertrag eine besondere Stellung ein. So handelt es sich hierbei um kein eigenständiges Rechtsgebiet. Viel eher findet man die Regelungen zum Mietrecht für Gewerbeflächen im Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Gewerbemietvertrag

Einige Paragraphen zum Mieterschutz gelten jedoch nur bei normalem Wohnraum und bleiben bei Gewerbeflächen dementsprechend außen vor. Der größte Unterschied ist, dass sich bei Gewerbemietverträgen der Vermieter und Unternehmer auf Augenhöhe begegnen, wodurch eine ziemlich große Vertragsfreiheit herrscht.

 

Schriftlich ist sicher

Einige Menschen lassen sich dazu verleiten, schnell mündlich einen Gewerbemietvertrag aufzusetzen. Da man jedoch insbesondere bei dieser Sorte Mietverträge auf zahlreiche Details achten muss, sollte man den Vertrag schriftlich festhalten. Rechtlich gesehen muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden, wenn der Mietvertrag länger als ein Jahr laufen soll.

 

Die größten Schwachstellen im Gewerbemietvertrag

Schriftliche Mietverträge setzen sich aus bestimmten Elementen zusammen. Wenn man die einzelnen Elementen abgecheckt hat, kann beim Mietvertrag nichts mehr schiefgehen.

So muss an erster Stelle der Vertragsgegenstand genau festgelegt sein. Als Vertragsgegenstand betrachtet man die Mieträume. Ist ein Raum nicht im Mietvertrag beschrieben, so ist er kein Vertragsgegenstand. Wichtig ist hier, dass man die Zimmer auf den Quadratmeter genau misst. Eine Skizze im Vertrag ist immer praktisch, ebenso wie man beachten sollte, dass zusätzliche Flächen wie Lagerräume und dergleichen mitbedacht werden.

Anschließend geht es darum, dass man als Vermieter daran interessiert sein sollte, einen genauen Vertragszweck festzulegen. Es geht also darum, wofür der Mieter die Gewerbefläche nutzen will. Der Mieter wird selbstverständlich probieren, eine möglichst offene Formulierung zu finden, damit er gegebenenfalls weitere oder andere Tätigkeiten auf der Fläche ausüben darf. Als Vermieter sollte man jedoch für eine möglichst genaue Formulierung sorgen, um nicht ausgenutzt zu werden.

Darüber hinaus muss man selbst als Vermieter beachten, dass man dafür verantwortlich ist, dass die Gewerbefläche für den vertraglich festgelegten Zwecke nutzbar ist. Ist sie das nicht und es treten irgendwelche Probleme auf, so lässt sich der Vermieter dafür haftbar machen.

 

Alles zur Miete

Ein weiterer wichtiger Punkt des Gewerbemietvertrages ist die Miete. In einem Mietvertrag für Gewerbe lässt sich die Miethöhe und der Zeitpunkt der Zahlung der Miete frei festlegen, empfohlen ist natürlich die monatliche Zahlung. Lediglich zu hoch darf die Miete nicht ausfallen, da man ansonsten gegen gute Sitten verstößt und Mietwucherei betreibt. So gibt es in der Justiz bestimmte Grenzen, wobei man sich im Einzelfall nie ganz sicher sein kann. So solle die Miete beispielsweise nicht 20 % über dem üblichen Entgelt liegen, wenn lokal gewerbliche Flächen knapp sind. Eine andere Formulierung lautet, dass die Miete nicht 50 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Wenn man Mietwucherei begeht und der Mieter klagt, muss man im schlimmsten Falle das zu viel gezahlte Geld wieder zurückgeben.

Wie man Mieterhöhungen handhaben will, sollte man vorab klären. So muss zuvor im Gewerbemietvertrag geklärt worden sein, dass eine Mieterhöhung überhaupt möglich ist. Ohne die Zustimmung des Mieters darf man lediglich die Indexmiete oder die Staffelmiete zur Mieterhöhung zurate ziehen.

Bei der Indexmiete wird der Wert der Miete gesichert, indem man eine preisindexbezogene Wertsicherungsklausel einbaut. Indem man die Miete auf einen Index bezieht, kann man der Inflation und Deflation der nationalen Währung ausweichen und letzten Endes immer denselben Wert für die Miete bezahlen. Hier muss nicht zwangsläufig immer die Miete erhöht werden, unter bestimmten Umständen kann sie auch fallen.

Bei der Methode der Staffelmiete erhöht man die Mietkosten zu vereinbarten Zeitpunkten. Beim Gewerbemietvertrag darf man den Zeitpunkt frei entscheiden. Ebenso kann man die Mieterhöhung entweder als prozentualen Anteil oder als festen Geldbetrag festlegen.

Als Vermieter findet man sich in der glücklichen Position, wenn man gewerbliche Flächen vermietet, dass man jegliche Nebenkosten auf den Mieter verlagern kann. Hierfür muss man die einzelnen Nebenkosten jedoch im Vertrag entsprechend listen. Die Kosten für Heizung und Warmwasser müssen jedoch besonders abgerechnet werden. Die Heizkostenverordnung sieht vor, dass mindestens ein Teil dieser Kosten verbrauchsunabhängig sein muss. Darüber hinaus muss man im Gewerbemietvertrag festlegen, ob diese Nebenkosten pauschal abgezahlt werden oder als monatliche Vorauszahlung.

 

Fazit zum Gewerbemietvertrag

Hiermit sind die größten Schwachstellen des Gewerbemietvertrages geklärt. Wie wir sehen konnten, hat man als Vermieter von Gewerbeflächen zahlreiche Freiheiten bei der Gestaltung des Vertrages. Es gilt, darauf zu achten, dass man sich selbst möglichst viele Rechte zuspricht, da man als Vermieter so wenig Arbeit wie möglich haben will. Problematische Mieter gibt es schon genug, man selbst sollte sich das Leben einfach so leicht wie möglich machen.

 

Häufig gestellte Fragen

 

Was ist mit der Mietkaution?

Bei Mietverträgen für Gewerbe kann die Mietkaution frei vereinbart werden. Eine große Rolle spielt die Kaution bei gewerblichen Flächen jedoch nicht, in der Regel reicht schon eine Bankbürgschaft aus.

 

Wie sieht es mit dem Kündigen aus?

Die Vertragsdauer eines Gewerbemietvertrages wird im Vertrag geregelt. Anschließend ist es enorm schwer, den Vertrag frühzeitig zu kündigen. Kündigen lässt er sich, wenn aufgrund von Vertragsverstößen Probleme vorliegen. Ansonsten kann man zuvor im Vertrag ein Sonderkündigungsrecht festlegen. Die Nachmieter-Klausel existiert auch, nach welcher der Mieter einen Nachmieter bestimmen muss, um früher ausziehen zu dürfen. Wenn sich beide Parteien auf einen früheren Vertragsschluss einigen, ist das auch legitim.

 

Wie kann ich mögliche Mietminderungen verhindern?

Unter bestimmten Umständen darf der Mieter anfordern, dass die Miete heruntergesetzt werden soll. Der genaue Prozentanteil, um welchen die Miete gesenkt wird, hängt natürlich vom Einzelfall ab. Da man als Vermieter sein täglich Brot durch seine Immobilien verdient, wollen wir natürlich den Ausfall von Geld verhindern.

Ein Grund für eine Mietminderung ist ein Sachmangel, wenn etwa der gemietete Raum für den vertraglich festgelegten Verwendungszweck nicht angewandt werden kann. Das kann beispielsweise bei massivem Schimmel oder Feuchtigkeitsproblemen der Fall sein.

Ein anderes Problem wäre der Rechtsmangel. Vermietet man beispielsweise eine Ladenfläche, welche der Miete anschließend nicht effektiv nutzen darf, so muss man als Vermieter dafür finanziell geradestehen.

Ansonsten sollte man nichts versprechen, was die Mietfläche nicht hat, da man dafür bares Geld bezahlen muss. Ist die Mietfläche beispielsweise kleiner als angegeben, so muss man mit Kosten rechnen.

 

Wieso verpachte ich die Fläche nicht?

Viele Menschen verwechseln das Verpachten und das Vermieten, darum wollen wir die Begriffe kurz klären. Während der Mieter lediglich eine gemietete Fläche nutzen darf, so darf der Pächter aus dieser seinen eigenen Profit schlagen, sie beispielsweise selbst weitervermieten und dergleichen. Bei der Gewerbemiete kann man lediglich eine Fläche vermieten, eine Pacht kann jedoch Gegenstände, Arbeitsutensilien und selbst landwirtschaftliche Flächen umfassen. Zudem laufen Pachtverträge normalerweise auf eine längere Zeit als Mietverträge für Gewerbe.

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Holger Schäfer
Holger Schäfer
2021-11-18
Toller Anwalt. Schnell und unkompliziert. Er ruft bei der Gegenseite auch mal kurz durch um die Angelegenheit zu klären. Absolut zu empfehlen.
Gyula Turmayer
Gyula Turmayer
2021-11-04
Sehr geehrter Herr Huber, mit Ihrer ruhigen jedoch straighten Art, der umfangreichen Sachkenntnis bin ich sehr zufrieden und kann Sie weiterempfehlen
Christine Hüfner
Christine Hüfner
2021-10-26
Nach anfänglichen Kommunikationsschwierigkeiten angenehmer und erfolgreicher Auftritt vor Gericht. Sehr freundlich, kompetent und zuverlässig.
Phyllis Stebbins
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2021-10-21
As English speaking clients we apologize for the poor German translation, but felt it important we share our review with you. Wir sind seit mehr als vier Jahren Mandanten von Rechtsanwalt Herrn Huber. Als englischsprachige Mandanten empfehlen wir Herrn Rechtsanwalt Huber aufgrund seiner tadellosen Englischkenntnisse und seiner Fähigkeit, die mit der deutschen Rechtsordnung verbundenen rechtlichen Nuancen zu erklären, wärmstens. Er ist höflich, professionell und erfahren in allen Belangen rund um die Immobilie. Er hat uns in unzähligen Fällen professionell beraten und in allen Belangen rund um die Immobilie vertreten – von Vermieter-/Mieterfragen bis hin zum Immobilienkauf. Wenn Sie eine professionelle und sachkundige Vertretung in immobilienrechtlichen Angelegenheiten suchen, ist er der Beste. Herrn und Frau Stebbins
Die 5 Immoagentur GmbH
Die 5 Immoagentur GmbH
2021-06-11
Hallo Herr Huber, vielen Dank für die ausführlichen und verständlichen Antworten. Von uns gibt es eine klare Weiterempfehlung! Fachlich top im Geschehen drin. Herzliche Grüße aus Nordhessen Die 5 ImmoAgentur GmbH – Michael Wolkonski
Alexander Reichl
Alexander Reichl
2021-05-05
Sehr empfehlenswert! Arbeitet kompetent und sehr schnell! Positiver Ausgang des Verfahrens!
Gerfried Kohl
Gerfried Kohl
2021-04-23
Herr Huber ist meine erste Wahl in Sachen Immobilienrecht und hat schon mehrere Sachen für mich höchst professionell erledigt. Als Unternehmer im Umzugsgewerbe habe ich Herrn Huber schon häufig an meine Kunden weiterempfohlen, wenn diese entsprechende Probleme hatten. Alle Rückmeldungen meiner Kunden waren voll des Lobes – so dass ich Herrn Huber auch guten Gewissens in Zukunft weiterempfehlen kann. Gerfried Kohl von Umzüge Kohl in Gilching
Sandra Hock
Sandra Hock
2021-04-14
Recht haben und Recht bekommen sind bekanntlich zwei Paar Stiefel. In diesem speziellen Fall war der Ausgang für uns nicht wie gewünscht und trotzdem möchten wir uns bei Herrn Huber ganz herzlich für die Zusammenarbeit und Unterstützung bedanken. Herr Huber war für uns jederzeit erreichbar, hat alle Fragen verständlich erklärt und sein möglichstes getan. Gerne wieder würde jetzt ein wenig seltsam klingen, aber sollten wir noch einmal einen Anwalt benötigen, werden wir uns definitiv erneut an Herr Huber wenden.
Stefanie Demmelmeier
Stefanie Demmelmeier
2020-12-28
Herr Huber hat uns bei vielen Problemen in der GbR Auseinandersetzung sehr gut unterstüzt und weiterhelfen können. Erstklassige Beratung, schnelle Reaktion und umfassende Aufklärung. Wir sind Herrn Huber für seine Hilfe sehr dankbar.
Johannes Huber

Johannes Huber

Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.

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