1. Was ist eine Ferienwohnung

Mietvertrag Ferienwohnung – Eine gesetzliche Definition für Ferienwohnungen gibt es nicht. Charakteristisch ist, dass es sich um eine Vermietung zum vorrübergehenden Gebrauch handelt. Was noch unter vorrübergehend zu verstehen ist, ist nicht fest geregelt, sondern muss im Einzelfall geklärt werden.

2. Mietvertrag Ferienwohnung – Darf eine Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden

Weil es sich um eine vorrübergehende Nutzung einer Wohnung handelt, ist die Nutzung als Ferienwohnung keine Wohnnutzung. Der entscheidende Unterschied zur Wohnnutzung ist, dass der Mieter seinen Lebensmittelpunkt nicht in der Ferienwohnung hat, sondern noch eine andere Wohnung unterhält.

Ob eine Nutzung zum vorrübergehenden Gebrauch zulässig ist, beurteilt sich zum einen danach, ob es eine Zweckentfremdungssatzung gibt, die eine andere Nutzung als zu Wohnzwecken verbietet. Ist dies der Fall, darf eine Wohnung nicht als Ferienwohnung vermietet werden. Viele Zweckentfremdungssatzungen lassen jedoch zu, dass eine Wohnung für einen bestimmten Zeitraum (meistens bis zu 6 Wochen im Jahr) oder einzelne Zimmer einer Wohnung als Ferienwohnung vermietet werden. Dies muss aber im Einzelfall geprüft werden, weil es auch Zweckentfremdungssatzungen gibt, die eine Vermietung zum vorrübergehenden Gebrauch generell verbieten. Zudem sind die Regelungen nicht fix, sondern werden immer wieder angepasst, wobei sie wegen der bestehenden Wohnungsknappheit eher verschärft als gelockert werden.

Liegt die Wohnung in einem Mehrparteienhaus, sind die Regelungen der Wohnungsgemeinschaft zu beachten. Sieht diese eine Wohnnutzung vor, hat der BGH entschieden, dass hierunter auch eine Nutzung als Ferienwohnung fällt.

Eine weitere Hürde kann das öffentliche Recht darstellen, das bei manchen Wohnungen eine Nutzung als Ferienwohnung untersagt. Dann muss der Bewohner seinen Erstwohnsitz an der Adresse der Wohnung angemeldet haben, was eine Nutzung als Ferienwohnung ausschließt.

3. Ferienwohnung in der Untervermietung

Ist man selbst Mieter und möchte seine Wohnung als Ferienwohnung untervermieten, ist zu beachten, dass dies nur mit Zustimmung des Hauptvermieters zulässig ist. Auf diese Zustimmung hat der Hauptmieter nur in engen Grenzen einen durchsetzbaren Anspruch.

Selbst wenn ein Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung bestand, der Hauptmieter diese Zustimmung aber nicht eingeholt hat, kann ihm der Hauptvermieter nach vorheriger Abmahnung und erneuter Zuwiderhandlung kündigen.

4. Mietvertrag Ferienwohnung – Notwendiger Inhalt eines Ferienwohnungsmietvertrages

Nachdem ein Mietvertrag über eine Ferienwohnung meist nur für einen kurzen Zeitraum, manchmal sogar nur für wenige Tage abgeschlossen wird, und damit keine lange Vertragsbindung besteht, können einige Regelungen, die ein normaler Mietvertrag zwingend enthalten muss, getrost gestrichen werden.

Folgende Punkte sollte aber auch ein Mietvertrag über eine Ferienwohnung enthalten:

4.1. Name und Anschriften beider Vertragsparteien

Auf Mieterseite genügt es, wenn Sie eine volljährige Person als Vertragspartner aufnehmen. Das gleiche gilt für die Vermieterseite.

4.2.Anzahl der Personen

Damit Sie bestimmen können, wie viele Personen die Ferienwohnung maximal nutzen dürfen, müssen Sie die zulässige Anzahl an Erwachsenen und ggf. Kindern angeben.

Nachdem jeder Vermieter unterschiedliche Regelungen zum Alter von Kindern hat, ist auch wichtig anzugeben, bis zu welchem Alter ein Kind als Kind zählt oder schon als Erwachsener. Üblich ist, dass Kinder, die zum Zeitpunkt der Abreise das 14. Lebensjahr vollendet haben, als Erwachsene behandelt werden und voll zahlen.

Sie haben auch die Möglichkeit, ab einer bestimmten Anzahl an Gästen, einen Zuschlag je Gast zu verlangen. Eignet sich die Wohnung beispielsweise unproblematisch für 2 Personen, könnte aber auch auf der Coach im Wohnzimmer eine weitere Person oder zwei Kinder schlafen, können Sie für diese zusätzlichen Personen einen Aufpreis pro Nacht und Person verlangen. Dies ist auch ein idealer Steuermechanismus, um die Überbelegung Ihrer Wohnung zu verhindern.

4.3. Tierhaltung

Dasselbe gilt für Tierhaltung. Wünschen Sie keine Tiere, kommunizieren Sie das von Anfang an. Reisen die Gäste dennoch an, können Sie ihnen den Bezug der Ferienwohnung mit Tier verbieten und dennoch die vereinbarte Miete verlangen.

4.4. Angaben zum Mietobjekt

Wie auch bei einem normalen Mietvertrag muss festgelegt sein, welche Bereiche die Gäste ausschließlich für sich nutzen können und welche Einrichtungen sie nur zusammen mit anderen Gästen, Bewohnern oder Ihnen selbst als Vermieter nutzen dürfen.

4.5.Mietdauer

Legen Sie den Beginn und das Ende der Mietzeit fest. Anders als bei einem langfristigen Mietvertrag genügt die Angabe des Datums nicht, weil eventuell morgens die vorherigen Gäste ausziehen, die Wohnung gereinigt werden muss und nachmittags schon die neuen Gäste einziehen. Legen Sie also fest, ab wann die Gäste frühestens einchecken können und wann sie spätestens die Wohnung geräumt haben müssen.

4.6.Mietpreis

Legen Sie fest, was im Übernachtungspreis enthalten ist:

• Wie viele Personen sind ohne Aufpreis in der Miete enthalten?
• Ist ein Zuschlag für die Endreinigung zu zahlen? Muss der Gast selbst reinigen oder ist die Endreinigung sogar im Mietpreis enthalten?
• Muss der Gast seine eigene Bettwäsche und Handtücher mitbringen oder wird ihm eine Garnitur gestellt? In welchen Abständen erhalten Gäste, die über einen längeren Zeitraum bleiben, neue Bettwäsche und Handtücher?
• Müssen die Gäste bei längerem Aufenthalt die Zimmer selbst reinigen oder ist im Zimmerpreis die z.B. wöchentliche Reinigung enthalten?

Legen Sie auch fest, wann die Miete zu zahlen ist. Üblich und für den Vermieter am sichersten ist die Zahlung im Voraus. Dadurch vermeiden Sie, dass der Mieter ohne zu zahlen abreist und Sie Ihrem Geld mühsam hinterherrennen müssen.

4.7. Hausordnung

Besteht eine Hausordnung, fügen Sie diese dem Mietvertrag bei. Besteht keine Hausordnung, sollten Sie eine aufstellen. Wichtige Punkte sind Ruhezeiten und die Abfallentsorgung. Gäste aus anderen Gegenden oder aus dem Ausland sind mit den örtlichen Gepflogenheiten nicht vertraut und müssen auf die geltenden Abfallentsorgungsregeln hingewiesen werden.

4.8. Unterschriften von Mieter und Vermieter

Manchmal liest man, dass ein Mietvertrag für Ferienwohnungen nicht unterschrieben sein muss. Zwar kann ein Mietvertrag auch mündlich geschlossen werden, jedoch sollte zu Beweiszwecken immer ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen werden. Ist dieser von beiden Parteien unterschrieben, kann sich keiner darauf berufen, vom Inhalt des Vertrages keine Kenntnis gehabt zu haben und Sie sind auf der sicheren Seite.

5. Gilt der übliche Mieterschutz

Der Mieter wird vom Gesetz und der Rechtsprechung besonders geschützt. Hintergrund ist, dass die eigene Wohnung der intimste Privatbereich ist und jeder von uns ein Dach über dem Kopf braucht.

Anders ist dies bei Gästen einer Ferienwohnung. Da es nicht die einzige Unterkunft ist, ist der Mieter nicht besonders schutzwürdig. Aus diesem Grund gelten die besonderen Schutzvorschriften für Mieter einer normalen Wohnung nicht.

Daher können Mietverträge über Ferienwohnungen auch ohne wichtigen Grund befristet werden und der Vermieter darf dem Mieter nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit den Zugang zur Wohnung verweigern.