Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Vorgehen & Durchsetzung

Die Eigenbedarfskündigung ist eine Fallgruppe der ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses. In diesem Beitrag erfahren Sie, was eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist, unter welchen Voraussetzungen sie zulässig ist, worauf Sie als Vermieter achten müssen und wann Ihnen ein Anwalt helfen kann.

 

Was ist eine Eigenbedarfskündigung?

Eigenbedarf ist der häufigste Kündigungsgrund. Eine Kündigung ist möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, einen nahen Angehörigen oder ein Mitglied seines Haushalts zu Wohnzwecken benötigt. Grundsätzlich müssen Sie die Wohnung tatsächlich benötigen und deshalb vernünftige, nachvollziehbare Gründe nennen, warum eine Kündigung wegen Eigenbedarf gerechtfertigt ist. 

Die Eigenbedarfskündigung darf nicht als Ersatzgrund vorgeschoben werden, um das Mietverhältnis zu beenden – beispielsweise, um einen neuen Mietvertrag mit höherer Miete zu schließen. Es ist also Vorsicht geboten: In diesem Fall droht dem Vermieter eine empfindliche Schadensersatzforderung des Mieters.

Rechtliche Grundlage: Kündigung wegen Eigenbedarf

Da eine Eigenbedarfskündigung stark in die Rechte des Mieters eingreift, ist sie streng in § 573 ff. BGB geregelt. Die Rechtsnorm, die den Widerspruch des Vermieters regelt, ist § 574 BGB. Damit Sie als Vermieter bzw. Eigentümer eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen dürfen, müssen Sie gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachvollziehbare Gründe darlegen.

 

 

Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter:

Damit die Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen Sie oder Angehörige ein berechtigtes Interesse an der Verwendung des vermieteten Wohnraums zum eigenen Bedarf haben und folgende Voraussetzungen beachten. In vielen Fällen lohnt es sich, mit dem Mieter zu sprechen und ihn persönlich über die bevorstehende Kündigung wegen Eigenbedarf aufzuklären. So können Streitigkeiten vermieden werden. In einem Eigenbedarfskündigung Muster sollte – neben den allgemeinen Angaben wie Personalien, betroffener Mietvertrag usw. – stehen: 

  • Welche Person benötigt den Wohnraum? 
  • In welcher Weise sind Sie mit der Bedarfsperson familiär oder persönlich verbunden? 
  • Welche konkreten Gründe rechtfertigen den Eigenbedarf? 
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht aus § 574 BGB (Frist- und Formerfordernis)
  • Können Sie eine Alternativwohnung anbieten? Wenn ja, warum können Sie diese nicht selbst nutzen? 

Sie können die Kündigung in Schriftform entweder per Einschreiben versenden oder persönlich übergeben. Die Anwesenheit von Zeugen ist bei letzterem ratsam. So vermeiden Sie, dass der Mieter behaupten kann, er hätte die Eigenbedarfskündigung nicht erhalten. In diesem Fall müssten Sie sonst das Gegenteil nachweisen.

Für wen darf die Wohnung gekündigt werden?

Wie es der Wortlaut andeutet, kann die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann ausgesprochen werden, wenn die Wohnung für den eigenen Bedarf oder den Bedarf einer so genannten Bedarfsperson genutzt werden soll. Neben dem Vermieter selbst kann auch das Interesse folgender Personen eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen: 

  • Nahe Verwandte: 
    • Kinder / Stiefkinder
    • Eltern 
    • Großeltern
    • Geschwister
    • Enkel
    • Nichten und Neffen
  • Personen mit enger persönlichen Beziehung zum Vermieter: 
    • Schwiegereltern
    • Partner (z.B. Ehepartner)
    • Pflegepersonen / Hausangestellte
    • Patenkinder 

Bei einem Streit muss ein Gericht entscheiden, ob die Beziehung zwischen Vermieter und Bedarfsperson ausreichend eng ist, um eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtfertigen zu können.

Fallgruppen der zulässigen Eigenbedarfskündigung

In der Praxis gibt es zahlreiche Gründe, die eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen können:

  • Sie möchten eine Wohnung in der Nähe Ihres Arbeitsplatzes bewohnen
  • Ihre Lebensumstände haben sich derart geändert, dass Sie Ihre wohnliche Situation anpassen möchten: Scheidung, neuer Arbeitsplatz, Pflegebedürftigkeit, Einzug eines pflegebedürftigen Angehörigen, Kinderwunsch etc. 
  • Aktuelle Wohnung / Haus wird umgebaut oder saniert und Sie benötigen für mind. 1,5 Jahre eine Ersatzwohnung
  • Nahe Verwandte / persönlich verbundene benötigen den Wohnraum 

Im Gegensatz dazu gibt es auch Gründe, die nicht ausreichen, um das Mietverhältnis zu beenden. Gegen diese Kündigung kann ein Widerspruch eingelegt werden, sodass ein Gericht entscheiden muss: 

  • Die Wohnung soll gewerblich genutzt werden – Ausnahme im Einzelfall möglich
  • Sie besitzen eine andere, gleichwertige Wohnung, die nicht bewohnt ist und für den Eigenbedarf genutzt werden könnte
  • Die Wohnung soll nur vorübergehend für den Eigenbedarf genutzt werden – Rechtsprechung strittig: teilweise 18 Monate zulässig; teilweise 2 Jahre unzulässig
  • Kündigung, obwohl die Wohnung erst in Zukunft genutzt werden soll. Also kein akuter Eigenbedarf besteht. 

Ob eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist und Aussicht auf Erfolg hat, hängt stets vom Einzelfall ab und sollte im Voraus durch einen Anwalt geprüft werden.

Eigenbedarfskündigung Fristen:

Sprechen Sie eine Eigenbedarfskündigung aus, müssen Sie die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, die auch für Kündigungen aus anderem Grund gelten. Formal handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Die Eigenbedarfskündigung Fristen sind in § 573 c BGB geregelt und abhängig davon, wie lange der Mietvertrag bereits besteht: 

  • Unter 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist 
  • Zwischen 5 und 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist 
  • Über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist 

Weil Sie erst nach Ablauf der Kündigungsfrist feststellen, ob Ihre Kündigung wirksam ist oder nicht, empfiehlt es sich, um Zeit und Kosten zu sparen, die Kündigung von einem erfahrenen Anwalt aufsetzen zu lassen.

Problematische Aspekte der Kündigung: Eigenbedarf & Härtefall

Legt Ihr Mieter einen Widerspruch gegen die Kündigung ein, kann es passieren, dass ein Härtefall (gem. § 574 BGB) die eigentlich berechtigte Eigenbedarfskündigung hindert. Kommt es zu einem solchen Streit, muss ein Gericht über den Einzelfall entscheiden. An die Gründe des Mieters, wegen derer er sich auf einen Härtefall beruft, sind grundsätzlich hohe Anforderungen zu stellen.

  • Der Wohnungswechsel ist dem Mieter wegen seines hohen Alters und der damit einhergehenden körperlichen Verfassung nicht zumutbar. 
  • Der Wohnungswechsel ist dem Mieter wegen körperlicher oder psychischer Erkrankung nicht möglich (räumungsunfähig) oder der Umzug würde die Lebenssituation des Erkrankten verschlechtern. 
  • Der Mieter ist schwanger oder hat kürzlich ein Kind bekommen. 
  • Das Mietverhältnis besteht schon extrem lange (mind. 24 Jahre lt. LG Berlin). 
  • Fehlender Ersatzwohnraum: Einzelfallentscheidung mit Blick auf Wohnungsmarkt, Alter, Gesundheit, Lebensumstände usw. 

Es lohnt sich also, sich im Voraus über die Lebensumstände des Mieters zu informieren. Andernfalls kann es zu erheblichen Streitigkeiten und Kosten kommen – beispielsweise dadurch, dass ein Sachverständigengutachten über den Gesundheitszustand eingeholt werden muss.

 

 

Was tun, wenn der Mieter nicht auszieht? Die Räumungsklage:

Zieht Ihr Mieter nicht aus, obwohl Sie eine berechtigte, formrichtige und fristgerechte Eigenbedarfskündigung ausgesprochen haben, müssen Sie selbst tätig werden. Um zu verhindern, dass sich das Mietverhältnis nach dem Gesetz auf eine unbestimmte Zeit verlängert, muss der Nutzung der Wohnung schriftlich widersprochen werden. Danach muss der Mieter zur Räumung Ihrer Wohnung aufgefordert werden. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, können Sie ihn auf Räumung verklagen (Räumungsklage).

 

 

Wie Rechtsanwalt Huber Ihnen helfen kann:

  • Beratung, Prüfung, Ausarbeitung und Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung 
  • Vertretung bei Streitigkeiten (gerichtlich und außergerichtlich) im Zuge eines Widerspruchs gegen etwaige Forderungen 
  • Durchsetzung einer zulässigen Eigenbedarfskündigung bei Weigerung des Mieters 

Für Vermieter kann eine solche Kündigung durch den gesetzlichen Mieterschutz schnell problematisch werden. Deshalb unterstützt Sie Ihr Anwalt für Maklerrecht bei der Prüfung, ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, bei der Ausformulierung eines Kündigungsschreibens und vertritt Ihre Interessen in einem möglichen Widerspruchs-Verfahren. Profitieren Sie von unserer Erfahrung.

 

Beratung zur Eigenbedarfskündigung anfragen

Mehr Beiträge

Kündigungsfrist Mietvertrag

Kündigungsfrist Mietvertrag

Was ist bei der Kündigungsfrist Mietvertrag wichtig? Geht es in Deutschland um das Mietrecht, dann geht es in den meisten Fällen zugleich um die Kündigungsfrist

Befristeter Mietvertrag

Befristeter Mietvertrag

Befristeter Mietvertrag Befristeter Mietvertrag – Vor Abschluss eines Mietvertrages stellt sich oftmals die Frage, ob man diesen befristen soll oder kann. Sowohl der Vermieter, als

Bürgschaft Miete

Bürgschaft Miete

Die Mietbürgschaft – eine Alternative zur Kaution Wer auf der Suche nach einer neuen Wohnung ist und endlich die passende Wohnung findet, steht oftmals vor

Kündigung Mietvertrag

Kündigung Mietvertrag

Kündigung Mietvertrag – was ist dabei zu beachten? Eine neue Wohnung suchen, den Transport der Möbel organisieren, vielleicht auch noch der Kaution hinterherrennen – wer

Kontakt

Stuart McRae
Stuart McRae
2022-10-15
Excellent service. Listened, understood and advised in a highly competent manner, I would definitely recommend them
Walter Juri
Walter Juri
2022-10-09
Hr. Huber ist ein „TOP“ Rechtsanwalt. Er hat mich mit seiner Fachkompetenz und seiner angenehmen Art sehr beeindruckt. Ich kann Hrn. Huber nur weiterempfehlen.
Ingrid Böhm
Ingrid Böhm
2022-10-04
Wir hatten ein Anliegen, welches das Gemeinschaftseigentum unserer Eigentumswohnung betraf. Der von uns mit dieser Angelegenheit beauftragte Rechtsanwalt konnte über einen Zeitraum von 4 Jahren keine Lösung finden. Hilfesuchend wendeten wir uns an Herrn RA Huber. Mit höchster Professionalität führte er uns über kurze Zeit zielführend durch den Prozess (einschließlich der Behebung der Probleme, die von unserem vorherigen Anwalt verursacht wurden). Herr Huber bewies große Rechtskenntnisse und fand schließlich angemessene, vernünftige sowie praktikable Lösungen. Es war fantastisch, mit ihm zusammenzuarbeiten. Vielen herzlichen Dank, Herr Huber. Mit einem Höchstmaß an Anerkennung und Wertschätzung empfehlen wir Herrn Rechtsanwalt Huber gerne jederzeit weiter. Familie Böhm
Stefan Kuscha
Stefan Kuscha
2022-10-04
Hervorragender, sehr professioneller Kontakt. Wir sind sehr zufrieden mit der Arbeit von Herrn Huber. Klare Empfehlung!
Alexander Middendorf
Alexander Middendorf
2022-09-25
Schnell, Zuverlässig, Kompetent Gerne jederzeit wieder.
Dr. No
Dr. No
2022-09-11
Sehr professionelle Kommunikation. Wir waren sehr zufrieden
sandra ML
sandra ML
2022-08-22
Erstkontakt, hervorragender Eindruck. Schnelle Kontaktaufnahme
Quick-pack GmbH Videokanal
Quick-pack GmbH Videokanal
2022-08-04
Danke für die rasche Abwicklung meines Anliegens. Sie sind sehr angenehm Johannes Huber. Eine Weiterempfehlung ist in jedem Fall berechtigt.
Karsten Dietze
Karsten Dietze
2022-08-01
Die Beratung von Herrn Rechtsanwalt Huber zu einer Fragestellung im Rahmen der Klärung eines Grundstücksverlaufs war sehr kompetent und leicht verständlich. Das Beratungsgespräch fand in einer sehr freundlichen und angenehmen Atmosphäre statt. Ich habe mich mit meinem Thema sehr gut aufgehoben gefühlt und würde mit weiteren Themen jederzeit sehr gerne wieder die Hilfe von Herrn Huber in Anspruch nehmen.
Johannes Huber

Johannes Huber

Warum gerade Immobilien? Weil ich mit Immobilien seit klein auf zu tun habe. Bereits mein Großvater hatte in Immobilien investiert. Meinen Vater, der als Makler und Hausverwalter tätig war, habe ich zu Schulzeiten unterstützt. So habe ich schon früh Haus- und Betriebskostenabrechnungen erstellt und mich um Instandhaltungen oder Renovierungen gekümmert. Die Nöte und Sorgen von Immobilienbesitzern sind mir aus eigener Erfahrung bekannt.

Kontakt

Öffnungszeiten

Ⓒ 2020 - All Rights Are Reserved - Immobilienrecht Huber